今回は宅地建物取引業法について見ていきます。
いわゆる宅建と呼ばれる資格を有した業者の話です。
FP試験的にはあまり出てきませんが、この後に出てくる宅地関係の法律上の制限部分は頻出です。
まずは基本を見ていきましょう。
宅地建物取引業法
宅地建物取引業者とは
- 宅地建物を自ら売買、交換するもの
- 宅地建物の売買、交換、貸借の代理を行うもの
- 宅地建物の売買、交換、貸借の媒介をするもの
以上の3つを「業」として行う場合が該当します。なお、自ら貸借する場合は含まれません。
報酬額の制限
宅地建物取引業者は売買、交換を媒介する際には報酬を受け取ることができます。
この報酬額については依頼者一方からの受け取ることができる上限が設定されています。
上記の率には消費税が含まれています。400万円超の場合は簡易計算として、3%＋6万円＋税というような方法もあります。
また、依頼者の同意がある場合は、400万円以下の案件の場合は調査費用等を含めて、18万円＋税とすることができます。
媒介契約書
宅地建物取引業者に媒介を依頼する場合は、取引に関する契約書を取り交わす必要があります。
自己発見取引とは、自身で取引相手を見つけてきた場合です。つまり、仲介せずに売買しているので、仲介手数料を払わなくても良いのでは？ということになります。
一般媒介契約の際には自己発見取引で負担はありませんが、専任媒介の場合は広告料などを請求される可能性があります。また、専属専任媒介契約の場合には満額の手数料を払う必要があります。
媒介契約の有効期限は3か月ですが、一般媒介契約に関しては期限の定めがありません。
宅地建物取引士は宅地建物取引士証を提示しながら、契約の締結前までに重要事項に関する説明をしなければいけません。さらに、その説明を受けたという相手方の記名押印が必要です。ただし、相手も宅地建物取引業者であった場合はその限りではありません。
クーリングオフ
クーリングオフは法律上クーリングオフと明記されているわけではありませんが、一定の契約に限り、一定期間、説明不要で無条件で申込みの撤回または契約を解除できる法制度のことです。したがって、宅地建物取引に限ったことではありません。
宅地建物取引業の場合、一定の場所で調印された売買契約の際に、利用することができます。
買主はクーリングオフの説明書面を交付された日から8日以内に解約を申し入れる必要があります。
この場合の一定の場所とは、宅地建物取引業者の事務所や、モデルルーム、買主が指定した自宅等以外です。これらの場所で調印した場合は、買主にはそもそも購買意欲があると思われますので、誤認や断りづらい状況ではないとされ、契約解除が出来ません。
次回以降は暫く頻出項目である宅地等の法令上の制限について解説していきます。
