今回からは新しい領域、不動産について解説していきます。
一言で不動産というと、土地建物の資産的な価値という感覚があるかもしれません。
FP試験では土地建物の評価や取引関係、権利、登記、法律、制限などを問われます。
特に頻出なのは防火地域関係の建ぺい率などです。ほぼ毎回問われますし、計算ができないと解けない場合もあります。
不動産とひとくくりになっていますが、様々な項目を覚える必要があります。
しっかりと覚えていきましょう。
不動産の価格
頻出項目です。覚えましょう。
まずは土地の価格の決め方から
土地の公的価格
それぞれ対応する基準日と公示価格との価格割合の関係性はしっかりと覚えておきましょう。
不動産の鑑定評価
不動産である建物は、土地とは異なり、出来てからの期間などでも値段が変わってきます。したがって、正しく評価するためにはルールが必要です。
原則として3種類の方法があります。なお、不動産の鑑定は不動産鑑定士以外には行うことが出来ません。
- 原価方式
- 取引事例比較法
- 収益還元法
それぞれの方法を見ていきましょう
原価方式
原価方式は積算価格を求める方式です。
再調達原価（同じものを作ったとした場合の価格）ー減価修正（耐用年数に対して何年建ってるか）
原価がわからないなと評価がしにくいため、既成市街地等ではの評価が困難な場合もあります。
取引事例比較法
比準価格を求める方法です。近隣類似地域取引事例価格×事情補正×時点修正×地域要因補正×個別要因補正
分譲マンションや、一戸建ての評価に向いています。
収益還元法
収益価格を求める方法です。対象不動産が将来生み出すと推測される純収益の現在価値の総和を還元利回りで求める方法です。
以下の2つがあります。
直接還元法：年間純収益÷還元利回り
DCF法：不動産保有期間中の純収益総和の現在価値＋保有期間終了後の売却価格の現在価値
DCF法にはさらに正味現在価値を求めるNPV（正味現在価値法、Net Present Value Method）法と内部収益率を求めるIRR（内部収益率法、Internal Rate of Return Method）法があります。
不動産取引
まずは不動産の用語を覚えましょう。
土地の分類は地目と呼ばれています。また、面積は地積と呼ばれます。
必ずしも地目、地積と実際の用途、面積が一致しているとは限りません。
また、登記上の地番も必ずしも住居の表示と一致しません。
土地の数え方は筆（ふで）です。（例：一筆（ひとふで））
建物は種類で分類されていて数え方は個です。
次に不動産の権利関係について解説します。
所有権は不動産の所有に関する権利で、自由に使用・収益・処分が出来ます。
借地権は建物を建てる目的で自分以外に所有権がある土地を使用・収益する権利です。地上権と賃借権があります。地上権は非常に強い権利ですが、最近は設定されないことが多いようです。
一方、賃借権は土地所有者の許可のもと様々な権力を発揮します。借地権であっても、建物を登記すれば第3者に対する対抗力が発生します。
抵当権は債務者が借入金を返済することが出来なくなった際に、債権者がその不動産を競売にかけて売却した売り上げから優先的に回収する権利を言います。抵当権が設定された不動産を購入した際には、抵当権が行使され、競売にかけられてしまうと、落札者に所有権が移ってしまう可能性がある点には注意が必要です。
不動産売買の流れ
売買契約を締結した際に、買主から売り主に支払う金銭のことを手付金と呼びます。
契約履行の前であれば双方この手付金を基準に契約を解約することができます。
買主側は手付金の放棄、売り主は手付金の倍額を支払うことで契約を解除することができます。
この手付金は制限があります。
宅地建物取引業者が売り主の場合20%を超える手付金を受け取ることはできない。
また、未完成物件の売買代金の5%かつ1000万円以下または完成物件の売買代金の10%かつ1000万円以下の手付金以上の場合は手付金の保全が必要になる。
危険負担
売買契約締結から引渡しまでの際に対象不動産が何らかの理由で滅失した場合、売り主に過失がなければ買主の負担になると民法上定められている。しかし、実務的には特約として売り主側が負担することが多い。
瑕疵担保責任
対象不動産に隠れた欠陥があることを瑕疵と呼びます。もし、瑕疵があったとき、売り主側が無過失であっても瑕疵担保責任として、損害賠償請求、契約の解除に応じなければなりません。
しかし、ずーっと瑕疵担保責任を負う必要があるわけではありません。
以下のような期間があります。
不動産の登記
意外と出題される項目です。特に登記簿の権利部の話が頻出です。
不動産は一筆、一戸毎に法務局の不動産登記簿に記載されます。法律上登記のタイミングは制限されていません。通常、契約した日に登記がされます。
不動産登記簿
甲区の所有権に関する事項には差押え、買戻し特約などが該当し、乙区には賃借権、抵当権、地上権などが記載されます。
乙区に書かれた抵当権は、仮登記がなされている不動産についても設定が可能です。
権利に関する登記の抹消は利害関係がある第三者がいる場合には承諾が必要になります。
恐ろしいことですが、登記には公信力がありません。公信力とは、「登記内容が事実である」ということです。つまり、登記内容を信じて売買をする際、その登記内容が事実ではない可能性を考慮しなくてはなりません。
一方、登記内容には対抗力があります。つまり、登記をすれば第三者に対して、自分の権利を主張することができます。
登記の申請方法は
- 法務局への出頭
- 郵送
- オンライン申請
があります。
オンライン申請では12桁の登記識別情報が交付されます。
本登記が何らかの形で完備されなかった場合、登記の順位を保護するために仮登記をすることができます。その後要件を満たせば本登記になります。
法務局にはほかにも資料があります。
分譲マンション等の登記は専有部分の床面積として、内法（うちのり）面積で記載されています。一般的な分譲時点での壁内部から測る壁芯面積ではない点が注意です。
なお、不動産登記事項証明書の交付請求は誰でも可能です。
以上で不動産の基礎部分は終了です。
