不動産投資に挑戦！新たな展開！（3）

不動産投資を始めようと検討していたのですが、壁にぶつかり頓挫しておりました。

そんな折、株式会社湘建（SHOKEN）の方より連絡を頂きました。ざっくりいうと、投資用物件の紹介等でお話出来ませんか？とのこと。

不動産投資の勉強もしたいですし、興味のあるお話でしたので、オンラインで何度かお話させていただき、実際横浜のオフィスにもお邪魔させていただいて、色々と尋ねてきました。

SHOKENの紹介

SHOKENは投資用マンションの自社開発や、区分マンションの仲介・管理等を行う会社で、2009年設立の若い会社ですが、成績は良く、11年で売り上げが200倍以上になっているそうです。（2020年現在）

これまではセミナー等を開いて、不動産投資の魅力を発信してきたようですが、この、コロナ禍で、実地での活動ではない方法を模索しているようでした。

対象としている顧客は大体以下のような方たちだそうです。

これはズバリ不動産投資のローンを組みやすい顧客をメインターゲットとしているということ。

年収要件は年齢によっては400万円程度からでも大丈夫とのことでした。また、士業のような安定した職などでも有利かと思われます。

販売する物件を絞ることで、堅実に利益を上げている会社のようで、以下のような物件を主に取り扱っています。

不動産投資では、物件選びが非常に重要ですが、SHOKENでは、すでにある程度絞られているので、不動産投資の初心者には選びやすいのかなという印象を受けました。

また、実際にお話を伺う中で、顧客のニーズに合わせて提案内容・プランを柔軟に合わせてくれるそうです。

10行ほどの銀行と取引があり、フルローンでの購入をされる方も居るそうです。

物件購入後の管理もSHOKENが行ってくれるそうで、基本的には3000円/月ですが、サブリースという管理対策万全な契約の場合は家賃の10%で対応していただけるそうです。この場合、物件の設備トラブルや、原状回復のための修繕費等も負担していただけるので、保険と考えれば、悪くない制度かと思います。

サブリースとは

サブリースとは、ざっくりいうと「また貸し」です。

また貸しというと表現が悪いですが、不動産管理会社が、オーナーから物件を借りいれ、実際の居住者に貸し出すという方式です。オーナー側は空室リスクが軽減されますが、収入が実際の家賃よりも若干減少します。

以前は多くの問題をはらんでいたサブリースですが、2020年に国土交通省の努力もあり、条件の書面提供などが行われるようになりました。そのため、これまで問題視されていた部分は、今後改善されていくことが予測されます。

したがって、しっかりと条件を確認し、サブリースを選択することは悪くない選択になると思います。わからない部分があればちゃんと確認しましょう。

不動産投資の考え方

不動産投資は、様々なメリットがあり、活用の仕方が人によって変わってきます。

私は完全に収益源として見ていますので、キャッシュフローとして黒字であるべきだと考えており、SHOKENさんの物件で、毎月利益を出すには手持ち資金が足りなかったので断念しました。

ただ、おすすめの考え方として、「ガン保険として不動産投資を行う」というものを教えていただきました。

不動産投資はガン保険として使える！？

不動産を購入する際は、通常ローンを組みます。その際、団体信用生命保険（団信）と呼ばれる保険にほぼ間違いなく加入します。この団信は、ローンをかけた人が死亡した際などに、以後のローンが無くなるというもの。つまり、保険金が不動産ということになります。

この時に、団信の特約として「ガン保険」を組み込むことが出来ます。そうすると、がんと診断された際に、以後のローン支払いが免除されます！

このようにすることで、不動産をガン保険の代わりとして使うことが出来るようになります。

割引の案内

当ブログからSHOKENで不動産投資を行う場合は、費用の一部を割り引いてもらえることになっております！(10~30万円程度）

SHOKENでの不動産投資に興味のある方はこちらから申し込みください。

不動産投資の計算

実際の不動産価格、費用、ローン返済等から、不動産投資の計算を実際にしてみましょう。

まず、収支の項目から見てみます

家賃はわかりやすいですね。管理費が10%であれば、家賃は90%が受け取れます。

税控除はちょっとややこしくなりますが、ようは赤字分が所得とならないことで、給与所得のある人は、所得税などで引かれた税金分が戻ってきます。給与所得の有無、物件の価値や、その他経費による赤字の有無に左右されるので、見積もりが難しいです。概ね家賃収入の方が経費よりも高くなるので、初年度の諸経費分の計上が税控除では現実的なところです。

収入に対して、支出の項目が多くありますね。管理費は、この場合、SHOKENに払うものと、物件の管理会社に払うものがあります。

また、修繕積立金は金額が不明瞭です。新しい物件では安いですが、築年数がたつにつれ、価格が上がっていくので、思わぬ支出となることがあります。

ローンの支出は、利息部分しか申請できません。また、土地取得費用に関するローンの利息は経費と出来ません。

諸経費は、取得関連費用で初年度に物件価格の5~10%程度がかかります。

以下のような物件を考えます

諸経費込みで2500万円として考えてみます。

ローンを以下の条件で考えてみます。

フルローンだった場合は月82,816円の支払いになります。なかなか厳しい戦いですね…

頭金の額を変えて、色々なパターンで計算してみたものを以下に記します。

ガン保険は一時給付300万円に収入保険5万円~を付けて、その他の特約などで調整しています。不動産のローンがガン診断によって無くなる場合の保険金額に相当するガン保険に設定することは出来ませんでした。つまり、圧倒的に不動産の方が保険価値は高いです。

便宜上、ガン保険の月額支払いを、ある程度の金額が減少するように設定しました。また、最少額程度まで支払いを下げた状態からは固定しました。

もちろん、ローンを払っていた期間にも依存するので、例えば33年ローンを払った後であれば、残債は200万円程度なので、同程度の補償になります。しかしながら、多くの期間で不動産の方が圧倒的に手厚い保険となります ガンに対して不安のある人は、不動産投資をすることで手厚い補償を受けることが可能になります。

また、保険による控除が年間の上限に到達している人も、不動産を使った保険を考える1つの目安になるでしょう。今は2人に1人がガンになると言われている時代ですし、ステージ1であれば完治することもあります。

一方、団信はステージ1でも残債が無くなりますので、そういった面ではとても合理的かと思います。

ただし、不動産は築年数が経つにつれて、コストが増大していきます。したがって、10年たったら別の若い不動産に入れ替えるなどの対応が必要になってきます。

毎月利益を出したい！という方には500万円程度の頭金を準備してもらいたいところです。

100万円程度の頭金から、ガン保険としてのメリットが目立ってきますので、不動産投資を始めるなら元手は100万円程度あるほうが良いのかなと思います。

保険やガンに不安がある方は、不動産による保険も考えてみてください。下記ボタンから申し込みフォームに飛んでいただいて、送信していただければ、30万円の割引を受けることが出来ます。