今回は当サイトで扱っていなかったリスク管理分野のうち、過去問で解説を行うことがあった少額短期保険についての追記となります。

保険商品の内容

少額短期保険とは、名前からわかるように、少額・短期であることと、掛け捨ての商品である事が条件となります。

保険の種類によってかけられる期間が異なります。

保険金額については以下の通りです。

1人の被保険者から引き受けることのできる保険金額の総額は1000万円までとなります。

少額短期保険業者は保険契約者保護機構に非加入なので、破綻した際に補償がありません。しかしながら、通常の保険業法や保険法の適用があります。

生命保険として扱うものもありますが、少額短期保険では税控除はされませんので気を付けましょう。

今回は過去問によく出てくる保険内容について解説します。

保険商品の内容と特約

細分化された保険商品の内容と特約は無数にありますが、FP試験で問われやすいものは以下のようなものです。

• 先進医療特約
• 定期保険特約
• 三大疾病保障定期保険
• 傷害特約
• 入院給付
• 手術給付金
• ガン診断
• 通院給付

これまでに見てきた内容を理解していれば大丈夫ですが、試験では結構重要です。

先進医療特約

先進医療とは健康保険適用が検討されている高度な医療をさします。

先進医療は保険適用ではないため、全額自己負担となります。また、高額療養費制度対象外であるため、患者の負担は大きなものとなってしまいます。その為、特約としてカバーされます。

先進医療特約は、療養受けた日に先進医療として、厚生労働大臣に定められたものである必要があります。

定期保険特約

定期保険とは生命保険のうち、期間の定めのあるもののことを言います。終身保険の補償を厚くするために特約として入ることがあります。

例えば、契約から5年や10年のうちに死亡または高度障害が起きた際に支払われます。一般に終身保険よりも割安です。また、満期になってもお金が戻ってこない掛け捨てタイプであればさらに安くなります。

三大疾病保障定期保険

定期保険と同等の性質ですが、ガン、急性心筋梗塞、脳卒中の所定の状態になった場合にも保険金が支払われます。また、それ以外の原因で死亡・高度障害になった際にも保険金が支払われます。

傷害特約

不慮の事故などで、死亡、高度障害となった際に保険金が支払われます。障害に関しては等級によって保険金額が変わります。似たようなものに災害割増特約がありますがこちらは障害等級が1級の高度障害でしか支給されません。ただし、どちらも指定伝染病を除く病気による死亡はカバーされません。

入院給付

入院給付は複数の特約が存在します。通常支払日数に限度がありますし、同一疾患の場合180日以上たっていないと、同一症状として1回にカウントされます。

一方、複数の給付に該当した場合は、それぞれの特約から給付金を受け取ることができます。例えば、ガンで入院した場合は、疾病入院特約、成人病入院特約、ガン入院特約の要件を満たします。

災害入院特約

不慮の事故による入院に対して給付されます。災害のみではありません。

例えばスポーツをしている最中のけがなどで入院した場合なども対象です。

疾病入院特約

病気で入院した際に支払われるものです。所定の日数入院した場合に限られます。

成人病入院特約

ガン・心疾患・脳血管疾患・高血圧・糖尿病など、所定の成人病で入院した際、所定の日数を超えた場合に入院給付金が受け取れます。

女性疾病入院特約

保障内容は会社ごとに異なる場合がありますが、女性特有の疾患や、女性で発生率が高い疾患などが対象です。帝王切開や、妊娠高血圧などの妊娠にかかわるトラブルについても補償されます。ただし、通常の保険制度と同じく、正常分娩や妊娠中の定期検診は対象外です。

ガン入院特約

ガンで入院した時に入院給付金を受け取れます。がんの種類は問いません。

手術給付金

手術を受けた際に給付されます。ただし、治療目的でない手術や、正常分娩、先進医療に含まれる手術は対象外であることもあります。

入院給付金日額をもとに計算したり、一律で金額の決まったものなどがあります。また、手術の内容によって給付倍率が違ったり同じ手術であっても、会社によって倍率が異なったりします。FP試験では、倍率等が指定されることがほとんどです。

ガン診断

ガンと診断された際に給付される特約です。複数回給付されることがありますが、その場合は1度目の診断から2回目の診断までに2年以上などの決まりが設定されています。

通院給付

入院ではなく、通院時に給付されるものです。会社によって入院前の通院を含められたり、退院後の通院期間が異なっていたりとまちまちです。通常薬をもらいに行くだけや、診断書等の支払いのためだけに行く場合は給付されません。日数に依存するものもあれば、一律料金の場合もあります。

まとめ

直接内容を問われることは少ないですが、実技では受け取れる保険額の計算が良く出ます。

しっかりと問題演習を行って、計算できるようになっておきましょう。

今回でFP試験の全範囲が終了です。最後は相続財産の評価方法について見ていきましょう。

財産評価

相続財産は必ずしも金銭のみとは限りません。不動産その他を相続することもあります。したがって、財産価値を評価する方法が必要になります。

財産評価は時価が原則です。

財産評価基本通達というものに従って、評価方法が決まっています。

不動産

不動産は土地と建物に分けて考えます。また、土地に関しては利用状況も加味して判断されます。ここは頻出項目です。

土地の評価

土地は登記される際に地目が設定されていますが、評価に際しては現況が優先されます。登記の1筆単位ではなく、利用の1画地毎に評価します。

評価方法は2つあって、路線価方式と、倍率方式です。

路線価方式

国税庁が毎年1月1日を基準日として発表する路線価をもとに計算する方式です。路線価が設定されている土地の評価に使われます。

計算式は

土地評価額　＝　路線価　×　奥行価格補正率　×　面積

道路に面している部分が1面で奥行きが長い場合、その土地は活用しにくくなるため、評価が下がります。そのため、奥行きに対して補正をかけます。

分け方はx以上～y未満で見てください。FP試験ではこれらの値は与えられます。

路線価は150Cとか150千円等と表記されます。後は単純に計算します。

倍率方式

路線価が定められていない郊外や、農村部において、宅地の評価には倍率方式を用います。

固定資産税評価額に国税局長が定めた倍率をかけて計算します。

評価額　＝　固定資産税評価額　×　倍率

土地の利用状況による評価

貸しているかどうかなどの利用法から評価額が変わります。

過去にＦＰ試験で何度か問われたことがありますが、使用貸借契約という無償で貸す契約の場合、借地権割合は考慮されなくなります。

この場合、自用地評価額は

500C 　×　1.00　×　240 m²　＝　120,000,000　となり

借地権割合と、借家権割合をそれぞれかけて、すべて賃貸なので

120,000,000　×(1　ー　0.7　×　0.3　×　1.0）＝　94,800,000

なので、9480万円の3番が正解です。

私道の評価もあります

• 特定のもののみが通行する私道　＝　自用地評価額　×30%
• 不特定多数の通行に供する私道　＝　評価額０

小規模宅地等の課税価格の計算の特例

被相続人の居住用や事業用であったり、貸付用地であった宅地を相続等によって取得した場合、要件を満たす場合には一定の範囲で評価額が減額されます。事業継承などでは相続税の為に工場等を売却して現金納付していたら、その後の生活が出来なくなります。

そういったことを回避するための特例です。

特定居住用宅地等の適用要件

被相続人の居住用であった場合、取得者が配偶者であるか否かで分かれます。

配偶者音場合は申告期限までの保有も居住も必要ありませんが、同居親族の場合はいずれも必要になります。

また、同一生計親族の場合も同様に保有、居住が必要です。

特定事業用宅地等の適用要件

一方、特定事業用宅地の場合は被相続人の事業用であっても、同一生計親族の事業用であっても申告期限までに、保有と事業継続が条件になります。

対象

この項目は頻出です。必ず表を暗記しましょう。

この特例の適用には申告が必要です。通常申告期限までに遺産分割が済んでいる必要がありますが、申告書を提出していれば、期限後3年までは適用されます。税額が０円の場合でも申告が必要です。

建物の評価

建物の評価ですがこちらはあまり問われません。なぜなら簡単すぎるから。

• 自用建物：固定資産税評価額
• 貸付用建物：固定資産税評価額　×　（1　－　借家権割合　×　賃貸割合）

基本的に固定資産税評価額で、貸し出している場合は貸し出し分が引かれます。

一方で建築中の家屋の価額は費用現価の70%で評価されます。また、構造上一体となっている付属設備については家屋の評価額に足し合わせます。（電気設備など）

その他資産の評価

その他の資産評価について見ていきましょう。まずは生命保険から

生命保険契約

年金のような定期金の場合は

• 解約返戻金相当額
• 定期金に加えて一時金の給付がある場合は、一時金相当額
• 予定利率等をもとにして計算された金額

給付が発生している場合は上の条件のうち最も高いもの。給付が始まっていなければ解約返戻金相当額です。

一方、生命保険契約に関する権利の場合は、相続開始時の解約返戻金相当額です。

株式の評価

上場株式と投資信託は次のうち、最も価格が低くなる方法で評価します。

• 課税時期の終値
• 課税時期の属する月の毎日の終値の平均
• 課税時期の属する月の前月の毎日の終値の平均
• 課税時期の属する月の前々月の毎日の終値の平均

過去3か月の平均終値の最も低いものか、当日が最安値の場合はそれで評価します。

非上場の株式の場合は会社規模などで異なります。

• 原則的評価方法：同族株主等が取得したもの
• 特例的評価法：同族株主等以外が取得した株式

その他の資産の評価

• 普通預金等：課税時期の預入残高
• 定期預金等：課税時期の預入残高　＋　（これまでの利子　ー　源泉徴収税額）
• 利付債：課税時期の最終価格　＋　（これまでの利子　ー　源泉徴収税額）
• MMFなど：1口の基準額×口数　＋　（未収分配金　ー　源泉徴収額）　－　解約時手数料
• ゴルフ会員権：通常の取引価格　×　70%
• その他動産：基本的に時価

以上のような方法で資産は評価されます。

土地の評価計算と、小規模宅地等の特例は頻出ですので、必ずおさえておきましょう。

今回でFP試験解説は終了です。

今後は試験問題開設を行っていきます。

今回は贈与税について解説します。

相続税のところで説明しましたが、被相続人の死亡3年前までの贈与は相続財産とされます。

しかし、単純に高額な資産の贈与にも税金がかかります。子や、孫に計画的財産を残すためには何年もかけて取り組まなければなりません。

それでは贈与税について見ていきましょう。

贈与

贈与とは、自己の財産を相手側に無償で与える契約のこととされています。契約ですので、双方の合意が必要です（意思表示の合致）。贈る側を贈与者、受ける側を受贈者と呼びます。

贈与では、金額によって贈与税が課されます。贈与税は国税です。

通常、個人間の贈与を指し、法人等からの贈与の場合は所得税等、贈与税ではない形で計算します。

贈与によって納税義務が発生するのは、受贈者です。この際、贈与者が死亡したことが条件の「死因贈与」の場合は、贈与税ではなく、相続税で考えられます。

贈与でも、相続と同じく、贈与によって取得された金銭換算できるすべての財産を対象とします。一部の財産は民法上正確には贈与でないものの、実質的には贈与とされるものが存在します。

金銭だけでなく、書画骨董品や貴金属も贈与財産とされます。

保険関係は、単純に保険料負担者から受け取り者へと贈与しているとみなされるためです。また、低額譲受や債務免除は差分が贈与されたものとして扱われます。法人関係でも似たような概念が出てきましたね。時価との差額は価値が伴うわけです。

著しく時価より安いとはなんぞや。。となりますが、目安は大体80%だと思います。こればっかりは判断が難しく、最悪裁判で白黒つけるしかありません。社会通念上80%くらいの価格で取引されていればおおむね大丈夫だと思います。（責任はとれませんが）

一方で、非課税とされる贈与財産もあります。しかし、考え方が違うだけで、税金を払う必要があるものもあります。

贈与税は1月1日から12月31日までに、受贈者ごとに受け取った額で計算します。つまり、Aさん、Bさん、Cさんからそれぞれ非課税分の贈与を受けていたとしても、合計額が課税額を超えているのであれば納税が必要です。この考え方は暦年課税と呼ばれています。

また、負担付贈与と言っていわゆる負債のようなものを伴った贈与も可能です。その場合、負担の限度において売買契約の売り主と同様の担保責任を負うことになります。

贈与税の基礎控除

贈与税は、金銭の受贈があって、すぐにかかってくるわけではなく、一定の控除が存在します。

贈与税の計算は以下の通り

贈与税額　＝　(課税価格ー基礎控除額110万円）×税率

税率は直系尊属から20歳以上の直系卑属への場合、特例贈与財産として扱われ、それ以外は一般贈与として扱われます。

贈与税の特例

贈与税には特例があって、そのうちの1つが配偶者控除です。

婚姻期間が20年以上ある配偶者は、居住用不動産や、その取得金額を贈与された場合に110万円の基礎控除に加えて2000万円控除可能です。

また、直系尊属からの住宅取得のための贈与は以下の条件に限り、110万円の基礎控除に加えて非課税になります。こちらの特例は相続時精算課税制度との併用が可能です。

特例は基本的に納税額が0円になる場合であっても申告が必要です。

かっこ内の数値は消費税率が10%の場合です。中古住宅の個人間売買には消費税がかかりません。

相続時精算加算制度

相続時精算加算制度とは、贈与税を払わず、相続時に相続財産として扱う方法です。

贈与されたタイミングの時価で計算されるため、将来値上がりが期待されるものや、賃貸物件等の場合有利に働くことがあります。また、2500万円まで贈与することができるため、高額な贈与が可能です。

2500万円を超える分には一律20%の贈与税が必要ですが、被相続人死亡の相続時に相続税として扱われるため、還付されたり、控除されたりします。

また、相続時精算加算制度にすると、暦年課税に出来ず、基礎控除の110万円を活用できなくなります。

以下の条件が必要です。

• 1月1日時点で60歳以上の父母・祖父母からの贈与である。ただし、住宅取得等資金の贈与の場合は年齢制限なし（2021年末まで）
• 受贈者が1月1日時点で20歳以上の子・孫
• 贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日の間に、所轄税務署に申請が必要
• 累計2500万円以下。超過分は一律20%の贈与税が課せられる

教育資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置

30歳未満の子や孫に対し、2021年3月末（令和3年）までの間に教育資金の一括贈与に対し、非課税枠があります。

条件は

• 教育資金であること
• 金銭等を金融機関等との一定の契約に基づき信託されていること
• 学校外は500万までだが、上限は1500万円
• 受贈者は贈与を受ける前年の合計所得が1000万円以下

気を付けるべき点として以下のようなものがあります。試験に問われることは無いでしょうが頭の隅には入れておきましょう

• 23歳以上の場合は、塾や習い事は対象外
• 原則30歳までであるが、学校等に在籍している場合は受贈者が40歳まで延長が可能
• 契約期間中に贈与者が死亡した場合、受贈者が以下の3要件でない場合、管理残額を相続で取得したとされる1．23歳未満、2.学校等に在学中、3.教育訓練給付金の支給対象となる教育訓練を受けている

結婚子育て資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置

こちらも令和3年3月末まで父母・祖父母から、20歳以上50歳未満に対し、金融機関に信託した場合、結婚費用に関しては300万円、子育て関係では1000万円までの贈与に対して非課税となります。

贈与税の納税

受贈者は納税義務が発生しますが、納税は贈与のあった翌年の2月1日から3月15日の間に行う必要があります。相続税と異なり、物納は出来ませんが、

• 納税額が10万円を超える
• 金銭で納付することが難しい
• 担保提供が可能（100万円以下、3年以内の延納の場合必要なし）

の条件を満たせば、延納は可能です。延納の場合には利子税がかかります。

以上で、贈与税にかかわる税金の話は終了です。

次回はFP試験解説最終回の財産評価です。

今回からは税金について解説していきます。

相続関係で必要な税金の考え方は、まず、相続税です。そして、それを回避するために行われる生前贈与も額によって贈与税がかかってきます。そして場合によっては贈与税がかからない範囲の贈与も相続税にひっかかったりします。

最後に相続財産の評価に関して学んでFP試験解説は終了です。

今回は相続税について見ていきましょう。

相続税

相続税は国が課す税金です。対象者は相続や遺贈によって財産を取得した人です。

相続税の計算

相続税は通常、被相続人が死亡時に所有していた財産すべてで、主に金銭換算できるものです。

しかし、民法上は相続財産ではないけれど、以下のような実質的に相続財産とみなせるものもみなし相続財産とされます。

• 死亡保険金：被相続人の死亡によって発生した保険金で被相続人が保険料負担者かつ被保険者であるもの
• 死亡退職金：被相続人が死亡したことによって受け取った退職金。3年以内に受け取ったもの
• 生命保険権利：被相続人が保険料負担者であるが、被保険者と契約者が被相続人でない場合の生命保険契約の権利を受け取れます。

生前贈与加算

相続や遺贈によって財産を取得した者のうち、被相続人から、相続開始前3年以内に贈与を受けた財産は相続財産に加算されます。

その際、財産は贈与時点の時価で計算されます。

一方、相続時精算課税制度の適用を受けた贈与財産は、贈与の時期にかかわらず、贈与時の時価で計算されます。

基本的に被相続人の死亡時に相続財産として計算されるので、相続税の節税には繋がりませんが、これから価値が上がるようなものや、賃貸物件などの場合にメリットがあります。また、2500万円までは贈与税がかからないので、高額なものを前もって非課税で譲渡することができます。

2500万円を超える部分については20%の税金がかかりますが、相続税の計算の際に、控除額内に収まれば、還付されます。

相続税の非課税財産

相続時の財産は基本的に課税されますが、種類によって一定額が非課税となります。

死亡保険金・死亡退職金

死亡保険金・死亡退職金の場合は以下の式で計算されます。

非課税限度額　＝　500万円　×　法定相続人数

弔慰金

弔慰金（ちょういきん）とは死者を弔い、遺族に対して慰めの意味を持ち、支給される金銭です。

こちらの非課税額は仕事中の死亡であるかどうかで計算が変わります。

• 業務上の死亡：死亡時の普通給与　×　36か月(3年分)
• 業務外の死亡：死亡時の普通給与　×　6か月

その他に墓地や墓石、仏壇、仏具、神を祭る道具など日常礼拝をしている物などは非課税財産とされます。ただし、骨とう品としての価値がある場合は課税されることがあります。

債務控除

債務はマイナスの財産であるので、財産から控除されます。しかし、一部の債務は控除されませんし、反対に、債務ではないものの、性質として遺産総額から控除可能なものもあります。

香典費用は債務控除できません。FP試験で良く問われます。葬式費用の中で控除対象になるものとならないものはしっかりと整理しましょう。

遺産にかかる基礎控除

相続財産の課税価格がわかったら、そこから基礎控除額を控除します。控除の計算は以下の式になります。

3000万円　＋　600万円　×　法定相続人の人数

基礎控除の時は人数×600万円です。気をつけましょう。

また、法定相続人は相続放棄をした人があっても計算上は含めます。また、養子に関しては、被相続人に実子がいる場合は1人まで、実子がいない場合は養子の2人までに制限されます。

相続税の税率

相続税も相続する金額によって割合が変わります。

財産を取得したものが配偶者及び、被相続人の1親等の血族以外の場合には相続税額に2割が加算されます。相続税の2割加算と表現されます。

また、相続開始から3年さかのぼって贈与を受けていた財産は、相続財産に加算されます。その際、贈与税を支払っている場合は税額から当然控除されます。

さらに、配偶者に限っては法定相続分か、1億6000万円までは相続税がかからない配偶者の税額軽減という制度があります。ただし、軽減を受けるためには申告期限として、分割が成立した後4か月以内に手続きをする必要があります。

また、相続人が未成年であったり、障碍者の場合には年齢に応じた控除があり、算出税額から差し引きます。年齢は満年齢です。

• 未成年の場合：（20-相続開始年齢）×10万円
• 障がい者の場合：（85－相続開始の年齢）×10万円

相続税の申告

相続財産が基礎控除額以下の場合は申告不要です。しかし、配偶者軽減や小規模宅地等の評価減を適用しようとする場合は、結果的に納税額が0円であっても申告が必要です。

相続税の納付期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内で、原則として、金銭で一括納付する必要があります。

申告先は、被相続人の住所地を管轄する税務署長です。

しかし、相続税が10万円を超えていて、かつ期限内に支払うことが困難な場合には、相続税を分割納付することができます。この制度を延納と呼びます。

延納時には担保（納税額が100万円超、延納期間3年超の場合）が必要になり、期間に応じて利子が付きます。

準確定申告

準確定申告とは、被相続人が納税者である場合、確定申告を行わなくてはならないことです。

相続の開始を知った翌日から4か月以内に申告と納税を行わなければなりません。

物納

納税困難で延納を選択した場合であっても、金銭納付が出来ない場合には、相続財産そのもので物納することができます。ただし、物納するための財産には順位があります。

物納する際の価額は、相続税評価額によって行われます。物納は延納期限日までに申請による許可が必要で、税務署長によって許可されます。

これで、相続税の基本は終了ですが、実際の計算例を見てみましょう。

相続税の計算例

計算してみましょう。FP2級では計算過程が示されます。この順番で計算すれば大丈夫です。しかし、細かい数値を知っている必要があります。

基礎控除は3000万円＋600万円×相続人の数

ですので、この場合、子が3人ですが、一人亡くなっていて、代襲相続人が2人です。したがって、相続人の数は4人。基礎控除額は5400万円です。

相続分を考えてみましょう。子2人、孫2人ですので子に1/3ずつ、孫に1/6です。

課税合計額は2億4000万円と問題にありますので、5400万円を引いた分、1億8600万円を分割します。

勇人＝6200万円　智子＝6200万円　孫・健吾＝3100万円　孫・加奈＝3100万円

孫の年齢が未成年だと年齢に応じて控除がありますし、本来なら被相続人から見て2親等なので2割加算ですが、代襲相続の際は加算されません。が、この問題では相続分から早見表で計算するよう指示が出ていますので、そのまま計算します。

勇人、智子の税額＝6200万円×30%－700万円＝1160万円

孫・健吾、加奈の税額＝3100万円×20%ー200万円＝420万円

これをすべて合計します。

1160万円×2　＋　420万円×2＝　3160万円

したがって、答えは2の3160万円となります。

いかがでしたか。計算は難しくないのですが、覚えていないと解けないです。実務的には資料みながらで出来るのですが、試験ではそうはいきません。しっかり覚えましょう。

次回は贈与税です。

今回から最後の章、相続・事業継承です。

相続の問題はFP試験で頻出ですので、しっかりと覚えましょう。

まずは相続の法的な部分から始めましょう。

相続の法的解釈

相続とは亡くなった方を被相続人とし、被相続人の持つ財産を遺族などの相続人が引き継ぐことを言います。

一般に相続の開始は、被相続人が死亡した際に開始されますが、失踪によっても開始することがあります。

この失踪によって開始される死亡は、保険金の受取でも起こります。

失踪には2種類あります。普通失踪と特別失踪です。ドラマなどで保険金の為に失踪したりするのを見て知っている人もいるかもしれません。

普通失踪

普通失踪は、最後に生存が確認されてから7年経過した場合に死亡したとみなされるものです。

特別失踪

一方、特別失踪とは、戦争や、沈没船、墜落した飛行機、災害等で生死が確認できない状態で行方不明になった場合にこういった事態が過ぎてから、生死不明のまま1年経過した場合に、これらの場面で死亡したとみなされるものです。

法定相続人

被相続人が死亡した際に、財産を相続することのできる人は、相続人（法定相続人）と呼ばれます。

相続可能な人の順位は以下のようになっています。

配偶者は常に相続人となります。次いで、番号順に相続の順位が決まります。

上位の相続人がいる場合（①子がいる場合の②、③の直系尊属や兄弟姉妹）は相続の権利が発生しません。

例えば、子がいなくて配偶者のみの場合、父母が生存していれば配偶者と父母が相続人となり、父母が他界している場合に兄弟姉妹がいれば、配偶者と兄弟姉妹に相続人としての権利が発生します。

養子の場合は養親と実の親の両方の相続人になれますが、特別養子縁組の場合には実の親族の相続権はなくなります。

普通養子は、例えば、結婚相手にもともと子がいた場合などが該当します。その場合は、離婚した親の相続権もあるということ。

対して、特別養子縁組とは、児童虐待等で親元を離れるなど、特殊な事情のもと養子縁組をした場合です。

また、胎児も相続権を有します。被相続人の死亡直後に生まれた子供に相続権が無かったとしたら、大変大きな不利益を被ることになります。したがって、「 胎児は、相続については、既に生まれたものとみなす。 」と民法第886条1項に規定されています。ただし、死産の場合には相続権が認められなくなります。

この条件に合っていても相続人になれない場合があります。

当然ですが、相続の為に被相続人をあやめた場合は相続人になれません。また、財産欲しさに、被相続人をだましたり、無理やり遺言を書かせたりするような場合も相続人になれません。

一方、廃除の項目は、被相続人が、様々な理由によって本来の相続人に権利を喪失させることができます。しかし、権利喪失の決定は裁判所の判断になりますので、必ずしも相続権を喪失するわけではありません。

相続放棄に関しては、望ましくない財産、例えば借金等、を受け取らないようにするために良く行われます。

相続の開始

相続は、被相続人の死亡によって開始されますが、相続人は相続の開始があったことを知った日から3か月以内に単純承認、限定承認、相続放棄のいずれかを選択する必要があります。手続きの必要な限定承認と、相続放棄は、のちに撤回することが出来ません。

恐ろしいのは、負債を知らず、財産を単純承認してしまった場合です。相続開始後3か月が過ぎてしまうと、特殊な事情がない限り、相続放棄することが出来ません。

例えば、債権者が故意に被相続人が亡くなってから、負債があることを3か月隠していたような場合は、相続放棄が可能と考えられます。

代襲相続

相続人が死亡していた場合、相続権が移っていきます。この相続権の遷移を代襲相続と言います。ただし、相続放棄の場合には代襲相続は起こりません。しかし、相続欠格・廃除の場合は代襲相続が起こります。

直系卑属の代襲相続は、法律上制限がありません。したがって再代襲も再々代襲も起こりえます。現実的には再々代襲までが通常起こりえる範囲でしょう。

一方、兄弟姉妹の相続の場合は代襲相続は1代限りです。

相続分

相続人が複数いる場合には、財産は分割されていきます。この際に、分割の割合が決まっており、相続分と呼ばれています。

配偶者のみの場合はすべての財産が配偶者に行きます

子がいる場合は子と、配偶者で1/2ずつ分配されますが、子の分の1/2はさらに人数で分けられます。

したがって、子が3人いる場合は1/6×３となります。

代襲相続で２人の子のうち一方が亡くなっていて、孫にあたる子が亡くなった人物に２人いた場合は孫1/8×2＋子1/4で分けます。

配偶者がいない場合はすべて子で引き継がれます。

子がおらず、直系尊属と配偶者のみの場合は配偶者が2/3で父母に1/3が相続されます。子も配偶者もいない場合は直系尊属のみで相続されます。

配偶者と兄弟姉妹のみの場合は、配偶者に3/4、兄弟姉妹に1/4で分割されます。

兄弟姉妹の人数でさらに分割されます。例えば兄と姉が1人ずついた場合は1/4×1/2の1/8ずつが姉と兄の相続分ということになります。

例外として被相続人と片親が異なる兄弟姉妹の場合があります。父母が同じ場合を全血兄弟、どちらか一方が異なる場合を半血兄弟と言います。半血兄弟の場合は、相続の順位は全血兄弟と同じですが、さらに相続分は1/2になります。

例として先妻との間に子が1人、再婚後に2人子がいて、親が亡くなった後に、再婚後の子が亡くなった場合は全血兄弟に2/3、半血兄弟に1/3が相続されます。

遺留分

遺留分とは民法で定められた、相続財産の最低割合のことです。遺言などで他に全財産が行くことになっている場合であっても、遺留分は主張することが可能です。

遺留分は通常の相続分の1/2です。ただし、直系尊属は1/3で兄弟姉妹には遺留分はありません。

遺言は満15歳以上で意思を示すことが出来れば誰でも作成可能です。ただし、様々な条件を満たしていないと遺言として認められないことがあります。

基本的に遺言は1人で勝手に見てはいけません。家庭裁判所で検認を受けてから開封する必要があります。

しかし、開封したからと言って、直ちにその遺言が無効になるわけではありません。

公正証書遺言は公証役場に保管されておりますので、検認の必要がありません。

秘密証書遺言は内容は不明ですが、その存在のみを証明したものです。偽造の恐れがありますので、開封前に検認を受ける必要があります。

自筆証書遺言の内容の変更には変更箇所を指示し、変更した旨を付記したうえで自署し、さらに、変更箇所に押印が必要です。基本的に自筆である必要がありますが、財産目録のような部分は自筆でなくても構いません。

公正証書遺言を残していても、自筆証書遺言の作成が可能です。内容が異なっている場合は、作成日付の新しい内容が有効とされます。

遺産の分割にはいくつかの方法があります。

• 指定分割：被相続人が遺言によって分割割合を定める方法。最も優先される。
• 協議分割：共同相続人すべての合意によって分割する方法。すべての合意があれば、遺言内容や法定相続分と異なる分割も可能
• 調停分割：協議分割がうまくいかない際に、家庭裁判所の調停によって分割する方法
• 審判分割：調停によっても分割がうまくいかない際に、法定相続分を基準として家庭裁判所によって分割される方法

基本的に上から順に進みます。

遺産の分割方法

具体的な分割方法として、以下のような方法があります。

• 現物分割：相続財産をそのまま現物で分割する方法
• 換価分割：相続財産の一部または全部を換金し、その金銭を分割する方法
• 代償分割：特定の相続人が相続財産を取得して、その他の財産（自己財産）を他の相続人に提供する方法

財産の種類によっては現物分割が難しかったり、換金も難しかったりと、少額であってももめることもあります。遺言があると良いですね。

相続の基本について解説しました。

次回からは相続の税金についてです。項目が多いので複数回に分けて解説します。

今回は不動産の活用について解説します。

一般的に不動産の活用と言われて思いつくのは賃貸物件かなと思いますが、それ以外にもデリバティブのような金融商品もあります。

ここでは、活用の種類や、その分析方法などについてFP資格的に必要なことについて見ていきましょう。

不動産の活用方法

土地の活用方法には以下のようなものがあります。

基本的に土地を持っている前提ですが、建物を建てるのに借入金が必要になることが一般的です。等価交換、定期借地権方式は土地さえあれば、借入金がなくても活用が可能です。

不動産を活用した場合、賃貸等で収益が得られますが、この収益は不動産所得として扱われます。不動産所得として扱われるのは家賃、地代、礼金、権利金、更新料などです。

敷金や保証金は将来返還する性質のものなので、預かり金として処理します。また、借地権設定時の権利金は時価の1/2を超える金額は譲渡所得として扱われます。

一例として不動産所得の考え方を上手に示しました。

賃料として収入がありますが、そこから経費にできるものと出来ないもの、さらに、実際の収支も書いてあります。

気を付けるべきは借入金の元本部分の返済は経費にできないところです。当たり前ではあるのですが、借入金は借りた時点で、所得にならないことから、返済も支出になりません。

しかし、利息部分は経費として申請可能です。ただし、土地取得に関する負債の利息は経費申請できません。

また、設備や、建物自体は時間とともに価値が減る償却資産ですが、取得から定められた期間、定率法や、定額法によって経費として申請できます。

したがって、減価償却で赤字にはなるものの、実際の収入は残るということが良く起こります。これが不動産投資のうまみ部分になります。

不動産所得としてできた赤字は他の所得と損益通算が可能です。

しかし、不動産所得の赤字が、土地取得のための借入金の利息を超える場合は、利息部分は損益通算できません。

不動産投資の分析

不動産投資をする際に本当に儲かるのかどうか、考える必要がありますよね。

そこで、どのように物件を評価すればよいのかということについて考えていきます。不動産以外の投資でも使えますし、投資の基本的な考え方になります。

単年度分析

1年間の投資額に対する利益を求めます。単純利回りを評価する表面利回りと、利益部分について評価する正味利回りがあります。また、自己資金に対する利回りをキャッシュオンキャッシュと言います。

実際の収支として考えられるキャッシュオンキャッシュの分子はキャッシュフローと呼ばれ、この値を重視出来なければ投資は避けるべきです。

自己資金に対して、借入して投資をする場合、実際の投資額と自己資金の比率をレバレッジ（てこ）と呼びます。不動産ではレバレッジの上限は自己資金というよりも、年収で見ることが多いです。

株やFXではレバレッジは3~25倍です。海外FX等では1000倍のレバレッジも可能です。不動産は年収が高ければ、ほぼ自己資金が無くても投資できてしまいますので、レバレッジは天文学的数字になることもあります（自己資金ほぼ０の場合）。

近年は厳しくなっていますので、最低でも自己資金は100万円は必要だと思います。

・表面利回り　＝　総収入/投資金額

・正味利回り（NOI利回り）　＝　（総収入ー運営費）/投資金額　＝　純収益（Net Operating Income:NOI)/投資金額

・キャッシュオンキャッシュ　＝　（NOIー年間借入金返済額（Annual Debt Service：ADS))/自己資金

借入金に対しての評価もあります。

・借入金償還余裕率 (Debt Service Coverage Ratio：DSCR) 　＝　NOI/ADS

投資物件は基本的に表面利回りが表示されて販売されています。

しかし、考えなければならないのはキャッシュオンキャッシュです。つまりキャッシュフローがプラスになっている必要があります。

そうでなければ自己資金が削られて、いずれ破産します。これは、投資だけではなく、事業一般でそうなります。

キャッシュフローがプラスで、健全な状態であればDSCRは必ず1以上の値を取ります。

欲しい利回りから妥当な物件価格を考える方法もあります。これは直接還元法と呼ばれます。

例えば5%の利回りが欲しい状態で、収益が120万円、経費20万円の物件は、2000万円以下だと割安と判断できます。

（120万円ー20万円）　÷　0.05　＝　2000万円

長期分析

長期分析も複数あります。まずはDCF法から

DCF法

DCF法（Discounted Cash Flow）は期待利回りで現在価値を割り出し、複数年間保有した場合と手放した際の譲渡益から投資判断する方法です。

5年後の物件譲渡額1000万円、年間純収益100万円としたとき、1%の利回りを実現するためには、以下の式で計算します。

100万円÷1.01¹＋100万円÷1.01²＋100万円÷1.01³＋100万円÷1.01⁴＋100万円÷1.01⁵＋1000万円÷1.01⁵＝14,368,088円

となりますので、14,368,088円で物件を購入した場合、5年保有時の期待利回りが1%ということになります。

実際は収益が安定するとも限らず、5年後の物件譲渡がこの価格で行えるかという問題が発生します。

NPV法

NPV法（Net Present Value）はDCF法の利回りから、正味の現在価値を計算し、投資価格の妥当性を割り出す方法です。前出のDCF計算結果から考えると、現在価値が14,368,088円以下であれば、期待利回り1%投資に有利と計算できます。

NPV　=　現在価値　ー　投資額

IRR法

一方、IRR法（Internal Rate of Return Method）は投資額からNPVがゼロになる点、つまり損益分岐点となる利率を計算する方法です。1%以上の収益を得たいのであればIRR法でIRRが1%以上となる投資を行う必要があります。

5年後の物件譲渡額1000万円、年間純収益100万円としたとき、IRRは以下の式で計算します。

投資額　＝　100万円÷IRR¹＋100万円÷IRR²＋100万円÷IRR³＋100万円÷IRR⁴＋100万円÷IRR⁵＋1000万円÷IRR⁵

投資額が14,368,088円であれば、IRRは1%となります。人力で計算するのは至難の業なので、エクセルでIRR関数を使いましょう。

不動産の派生商品

実際に不動産を持つとなると多額の資金が必要になりますが、証券化された不動産商品であれば、少額の資金で扱うことができます。

不動産を担保に証券を発行した投資商品の代表的なものは不動産投資信託（J-REIT)とよばれ、証券取引所で扱われています。

なお、J-REITの投資法人は配当可能利益の90%超を分配金として支払うことで、法人税非課税等の優遇措置を受けられます。

J-REITの特徴として

• 基準価格の上昇によるキャピタルゲインが得られる
• 分配金がインカムゲインとして得られる。しばしば、他の商品より大きい
• 税務上不動産所得ではなくなり、配当所得または株式譲渡所得となる
• 少額で投資可能

積立投資としては割と優秀な商品かもしれません。

今回で不動産関係は終了です。

次回以降は最後の章、相続・事業継承です。

今回は不動産関係の税金の話をします。

不動産は取得時、保有時、譲渡時とそれぞれに税金がかかります。これらの項目はFP試験でも頻出です。しっかりと覚えましょう。

取得時の税金

不動産取得税

不動産は取得する際に都道府県によって、不動産を取得した際に固定資産税評価額の4%が課税されます。

不動産の取得方法や、有償であったか無償であったかは考慮しません。

一部特例があります。

• 住宅及び住宅用地：３％
• 宅地：固定資産税評価額の1/2
• 住宅：下図の住宅　課税標準額　-1200万円、認定長期優良住宅　-1300万円

• 45,000円または1 m²あたりの評価額×1/2×床面積×2（200 m²まで）×3%の多い方を控除

登録免許税

登録免許税は、国が課税する税金で、納税義務者は登記を受けるものです。課税標準額は以下のようになっています。

• 所有権保存登記：固定資産税評価額　0.4%
• 所有権移転登記：固定資産税評価額　2.0%
• 抵当権設定登記：債権額　0.4%
• 表示に関する登記：非課税

以下の要件を満たした場合には特例があります。

印紙税・消費税

印紙税は国が課税する税金で、代金が1万円以上の売買・請負契約書などに印紙を貼付することで納めます。貼付を忘れたとしても契約自体は有効ですが、過怠税の対象になります。

一方、消費税ですが、土地の売買代金や住宅の賃料などは非課税です。

保有時の税金

不動産は保有していることでも税金が発生します。

固定資産税

固定資産税は、市町村が課税するものです。納税義務者は1月1日時点での固定資産の所有者です。

固定資産税評価額に対し、1.4%の税金がかかります。

新築住宅特例

新築で以下の要件を満たす場合は固定資産税が1/2になります。減税の期間は一般の住宅で3年、中高層耐火建築物で5年です。長期優良住宅はそれぞれ2年延長されます。

• 居住用部分が床面積の1/2以上
• 50 m²（一戸建て以外の貸家は40 m²）～280 m²
• 床面積のうち120 m²までの部分

住宅用地特例

頻出項目です。次の図は覚えましょう。

都市計画税

都市計画事業や土地区画整理事業に使用する目的のための市町村税です。市街化区域内の土地建物所有者が課税対象です。市街化調整区域は含まれないので気を付けましょう。

課税標準宅は固定資産税評価額の0.3%です。

こちらも以下のような特例があります。

住宅用地特例と都市計画税の特例は範囲が一緒ですが、減額が異なります。しっかりと覚えておきましょう。

譲渡時の税金

不動産は譲渡時にも税金がかかります。

まず、譲渡額すべてに課税されるわけではなく、譲渡所得に課税されるということを理解しましょう。

譲渡所得は以下のように計算されます。

課税譲渡所得　＝　収入金額　－　（取得費　＋　譲渡費用）－特別控除

取得費はその名の通り、取得した時の費用ですが、取得費が不明な場合は収入金額の5%を概算取得費として計算することができます。また、譲渡費用とは仲介手数料などを指します。

税率

税率は少しややこしいです。

しかし、細かい部分も含めて頻出なので、しっかりと覚えましょう。

まず、短期譲渡と長期譲渡で税率が異なります。

短期譲渡と長期譲渡の境目は5年ですが、譲渡した年の1月1日時点で計算するため、実際は6年近い場合もあります。

つまり、取得した翌1月1日から5年経過する必要があります。

また、10年以上保有した自宅の場合では居住財産の軽減税率の特例があります。ただし、6000万円までが対象で、6000万円超は長期譲渡の税率で計算されます。

これに加えて、居住用財産の譲渡の場合には3000万円の特別控除があります。

こちらは所有期間の制限を受けません。

適用要件は

• 居住用財産である
• 譲渡相手が配偶者、直系血族、同族会社等の関係にない
• 過去2年以内に、同特例や、居住用財産買い換え特例、譲渡損失の繰り越し控除特例を受けていない
• 住まなくなってから3年目の年末までの譲渡
• 住宅を取り壊した場合は、取り壊しの日から1年以内に譲渡契約が成立している

が必要です。

見てわかるように5年を境に税率が全然違います。

このため、ある一時期に特定地域の不動産が人気になると、5年を過ぎたあたりから土地建物が出回りやすくなるという現象がみられることがあります。

居住用財産の買換え特例

簡単に言うと新しく得た居住用財産との差額が課税対象です。利益が出ていない場合は非課税です。

適用には条件があります。

譲渡資産要件

• 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超
• 通算居住年数10年以上
• 譲渡対価1億円以下
• 譲渡相手が配偶者、直系血族、同族会社等の関係にない
• 過去2年以内に、3000万円の特別控除、軽減税率の特例を受けていない

買換え資産の要件

• 譲渡前後1年を含む3年以内に取得すること
• 所得日の翌年末まで居住する見込みであること
• 建物面積が50 m²～、土地面積500 m²以内
• 築年数~20年（耐火建築物は25年）ただし、新耐震基準を満たせば良い。または、既存住宅売買瑕疵保険に加入している。

被相続人の居住用財産にかかる譲渡所得の特別控除

被相続人の居住用財産を相続や遺贈によって取得した場合、新耐震基準に適合しているか（していない場合リフォーム可）解体して売却した場合に、課税所得金額から3000万円が控除されます。

適用要件は以下の通りです。

• 昭和56年5月31日以前に建築され、被相続人の居住用財産であり、それ以外に居住者がいなかった
• 相続開始から譲渡までに貸し付け、または居住していない
• 相続があった日から3年目の12月31日までに譲渡している
• 令和5年12月31日までの譲渡である
• 譲渡対価が1億円以下

居住用財産の譲渡損失の繰り越し控除

長期保有（5年）で居住用財産の譲渡損失は、その年を含み、翌3年間他の所得から控除が可能である。

買換え時の損失であっても繰り越せる。その場合以下の要件が必要になる

譲渡資産の要件

• 土地等の面積が500 m²以内の部分が対象
• 譲渡相手が配偶者、直系血族、同族会社等の関係にない

買換え資産の要件

• 居住用部分の床面積が50 m²以上
• 返済期間10年以上の住宅ローン残高が控除を受ける年の年末時点であること
• 譲渡した翌年の年末までに取得し、居住していること

その他の要件

控除を受ける年の合計所得が3000万円以下

特定居住用財産の譲渡損失の繰り越し控除

要件として、控除を受ける年の合計所得が3000万円以下であり、譲渡契約の前日まで住宅ローン残高があることが必要です。

また、損失額の計算は実際の譲渡損失額と、住宅ローン残高ー譲渡価格のいずれか少ない方の金額が使われます。

以上で、不動産の税金関係はおしまいです。

次回はそれ以外の不動産関係の話をします。

今回は不動産法律編の後半戦です。前回見た防火等の法律関係ほどではありませんが、良く問われる範囲です。しっかりと覚えておきましょう。

借地借家法

借地借家法（しゃくちしゃっかほう）は、建物の所有に関する法律です。

事業用・居住用問わずに賃貸借の目的となる建物などに適用されます。

普通借地権

普通借地の契約は30年で１回目の更新は20年、それ以降の更新は10年です。

法定更新というシステムがあります。これは、契約期間満了後も借地人が更新を請求し、建物が存在していれば従前と同条件で契約を更新したものとみなす制度です。

ただし、借地権設定者が正当な自由に基づいて、遅滞なく異議を申し立てた場合、法定更新は行われません。

借地期間満了前の滅失

借地期間の最中に建物が滅失した場合、借地人が地主の承諾を得た状態で建物を建築した場合、建築の日または承諾の日のいずれか早い方から20年間存続されます。

一方、更新後に建物が滅失した場合は、地主の承諾を得ずに残期間を超えるような建物を新築した場合には地主は契約を解除することができます。

借地権の期間満了時に更新をしない場合には、借地人は地主に対して建物を時価にて買取を請求可能です。

定期借地権

借地借家法による借地権は借地権者に有利な設定がされているが、存続期間等が以下の条件を満たしている場合に、契約更新や、建物買取請求権を認めないような特約を付したもののことです。

普通借家権

自分の建物でないものを使用収益出来る権利のことを普通借家権と言います。建物の引渡を受けていれば第三者に対する対抗力が生じます。

存続期間

存続期間は1年以上です。1年に満たない契約期間は、期間の定めがない契約とみなされます。

法定更新

期間が満了した際、賃貸人から6か月以上前に正当事由による更新の拒否がなければ、特に何もせずに契約が法定更新されます。通常正当事由に引っかかる行為は滅多に起きません。家賃滞納等が該当します。

造作買取請求権

賃借人が賃貸人の同意を得て、建物に備え付けたエアコンなどは造作と呼ばれ、契約終了時に時価で賃貸人に買い取るように請求が可能です。この権利を造作買取請求権と言います。ただし、契約書によってこれを排除することが可能です。家を借りる際はチェックしましょう。

定期借家権

借りる期間をあらかじめ設定した契約方式を、定期借家と言います。期間設定は自由です。

また、事業用途であっても制限はありません。

定期借家契約であっても造作買取請求権を排除する特約は有効です。

更新は基本的にありません。契約終了時には賃貸人から賃借人に終了6か月前までに通知が必要です。

契約方法は書面に限られており、この書面とは別に更新がなく、期間満了で終了するということを伝える必要があります。

この契約は基本的に賃借人からの解除は出来ませんが、以下の条件の場合に解除が可能です。

定期借家では、期間中の賃料を増額しないという特約がつけられます。（借賃増減請求権）

区分所有法

FP試験でたまに問われます。あまり頻出ではないのですが、知っていないと解けないので、頭の片隅にでも入れておきましょう。

専有部分とすることができるが規約で共用部分とすることができる点は、過去に問題として問われたことがあります。規約によって共用部分と出来る管理人室等を「規約共用部分」と呼びます。

通常、共用部分に対する区分所有者の共有持分は、規約に定めがない限り、各共有者の専有部分の床面積割合に依存します。

区分所有者はすべて、管理組合に参加する必要があります。管理組合は3/4以上の決議で法人になることができます。また、規約の改定も、共用部分の変更にも3/4以上の決議が必要です。

管理組合は規約の変更や廃止、管理者の専任や解任を行います。集会は年に1回以上開催されます。

特に重要なのは建物の建て替えについてですが、4/5以上の区分所有者数及び議決権数で決議します。

規約の効力は専有部分の占有者の使用方法などにのみ効力があり、管理費等の支払いには義務はありません。

一方、区分所有者以外で専有部分の占有者は（部屋を借りている人など）、建物または敷地、付属施設の使用方法について区分所有者が従う規約等によって負う義務と同一の義務を負います。

区分所有者は、専有部分と専有部分にかかる敷地利用権を分離して処分することが出来ませんが、規約によって別段の定めをすることが認められています。

農地法

土地は通常何らかの地目で登記されていますが、農地として登記されていなくても、現在の状況として、耕作の目的に供されている土地は農地です。農地に該当するのは他に、採草放牧地も含まれます。

農地は、様々な制限があります。

農業委員会が牛耳っています。私は太陽光発電をしていますが、元が農地だったので、転用に許可が必要でした。

国土の狭い日本にとって農地はとても大切なものなので、税金などで優遇されていました。したがって、他の土地とは異なる特殊な扱いをされています。

以上のような理由からのうちは勝手に他の目的に使用することが出来ません。

今回はここまでです。次回は税金関係について見ていきましょう。

今回からはFP試験で頻出分野の不動産での法令上の制限に入っていきます。2回に分けて解説していきます。

都市計画法

都市計画法の内訳は上図のようなものになります。

都市計画区域は一体的総合的に整備開発を進める地域のことです。それ以外の地域が都市計画区域外ということになりますが、準都市計画区域は都市計画区域外だけれども、都市の整備保全が必要と考えられるような地域です。

準都市計画区域は都道府県が指定します。

都市計画区域内は、さらに市街化区域と市街化調整区域に分かれます。それ以外の地域は非線引き区域ということになります。

市街化区域と市街化調整区域

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域や10年程度を目安に優先的に計画的な市街化を図る地域のことです。

一方、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域のことです。

こういった区域内で一定規模以上の土地の区画形質の変更を伴う建築物の建築は、開発行為として、都道府県知事の許可が必要になります。

建築基準法

市街化区域は以下のような用途地域が設定されています。用途地域によって建築可能な建物の用途が決まっています。

敷地が異なる用途の場合、敷地の過半を占める用途地域を全体に適用します。

また、それぞれの地域に対し、高さに関する制限があります。

具体的な数値については問われないと思いますので、高さ制限の適用についてまとめます。

ある高さから一定の角度で規制が設けられていて、それぞれ、道路側か、隣地側か、北側か（つまり南向きの家の日照のため）などで高さに関する制限が異なります。絶対高さ制限がある低層住居と田園住居には隣地斜線制限が必要ないので、設定されていません。2020年9月の試験で問われました。覚えておきましょう。

日影規制とは冬至の日に定められた時間以上の日影が出来ないよう高さ制限をするものです。

防火地域

防火上の都合によって、防火地域、準防火地域、指定の無い地域が定められています。

防火地域は複数ありますが、いくつかの防火地域が混ざっている場合、最も厳しい地域の指定を受けます。

敷地と道路の関係は頻出項目の一つです。

建物の敷地は、原則として4 m以上の道路に2 m以上接していなくてはいけません。これを接道義務と言います。昔は無かった規定なので、旗地と呼ばれる、主要な土地へ道路から細い道を通っていくような形状の土地建物は、現在の建築基準を満たさないので、立て替えることが出来ない問題があります。

また、図のように、4 m以下の道路に接する場合は、道路中心線から片側2 m取れるように土地を使わなくてはいけません。

反対側が川のように物理的に後退できない場合は、4 m取れるように下がらなくてはなりません。この、4 mを確保するための後退をセットバックと呼びます。

敷地の中には建築可能な面積が定められており、この面積の割合を建ぺい率と呼びます。

計算式は以下の通り

建ぺい率＝建築面積/敷地面積　×　100

いくつかの条件を満たした際、建ぺい率は緩和されます。

• 防火地域内で耐火建築物　+10%
• 特定行政庁が指定する角地　+10%
• 指定建ぺい率80%の防火地域内　耐火建造物　制限なし

防火地域内で耐火建造物かつ特定行政庁の指定する角地の場合は+20%になります。

建ぺい率が異なる場合は占める割合に応じて計算します。

さらに、容積率にも従う必要があります。

容積率とは敷地面積に対する建物の延床面積のことです。都市計画によって定められています。

容積率　＝　延床面積/敷地面積　×100

敷地面積の計算は前面道路が12 m未満の場合は以下の計算の容積率と、指定容積率のいずれか少ない方を採用します。

• 住居系　前面道路の幅員　×　4/10
• その他の地域　前面道路の幅員　×　6/10

FP試験では　容積率と前面道路の幅員が与えられて、計算させられることがしばしばありますので覚えましょう。

容積率においても建ぺい率同様、混合区画では比率で計算されます。

今回は以上です。次回は法律関係を学びましょう。