不動産投資を始めようと検討していたのですが、壁にぶつかり頓挫しておりました。

そんな折、株式会社湘建（SHOKEN）の方より連絡を頂きました。ざっくりいうと、投資用物件の紹介等でお話出来ませんか？とのこと。

不動産投資の勉強もしたいですし、興味のあるお話でしたので、オンラインで何度かお話させていただき、実際横浜のオフィスにもお邪魔させていただいて、色々と尋ねてきました。

SHOKENの紹介

SHOKENは投資用マンションの自社開発や、区分マンションの仲介・管理等を行う会社で、2009年設立の若い会社ですが、成績は良く、11年で売り上げが200倍以上になっているそうです。（2020年現在）

これまではセミナー等を開いて、不動産投資の魅力を発信してきたようですが、この、コロナ禍で、実地での活動ではない方法を模索しているようでした。

対象としている顧客は大体以下のような方たちだそうです。

これはズバリ不動産投資のローンを組みやすい顧客をメインターゲットとしているということ。

年収要件は年齢によっては400万円程度からでも大丈夫とのことでした。また、士業のような安定した職などでも有利かと思われます。

販売する物件を絞ることで、堅実に利益を上げている会社のようで、以下のような物件を主に取り扱っています。

不動産投資では、物件選びが非常に重要ですが、SHOKENでは、すでにある程度絞られているので、不動産投資の初心者には選びやすいのかなという印象を受けました。

また、実際にお話を伺う中で、顧客のニーズに合わせて提案内容・プランを柔軟に合わせてくれるそうです。

10行ほどの銀行と取引があり、フルローンでの購入をされる方も居るそうです。

物件購入後の管理もSHOKENが行ってくれるそうで、基本的には3000円/月ですが、サブリースという管理対策万全な契約の場合は家賃の10%で対応していただけるそうです。この場合、物件の設備トラブルや、原状回復のための修繕費等も負担していただけるので、保険と考えれば、悪くない制度かと思います。

サブリースとは

また貸しというと表現が悪いですが、不動産管理会社が、オーナーから物件を借りいれ、実際の居住者に貸し出すという方式です。オーナー側は空室リスクが軽減されますが、収入が実際の家賃よりも若干減少します。

以前は多くの問題をはらんでいたサブリースですが、2020年に国土交通省の努力もあり、条件の書面提供などが行われるようになりました。そのため、これまで問題視されていた部分は、今後改善されていくことが予測されます。

したがって、しっかりと条件を確認し、サブリースを選択することは悪くない選択になると思います。わからない部分があればちゃんと確認しましょう。

不動産投資の考え方

不動産投資は、様々なメリットがあり、活用の仕方が人によって変わってきます。

私は完全に収益源として見ていますので、キャッシュフローとして黒字であるべきだと考えており、SHOKENさんの物件で、毎月利益を出すには手持ち資金が足りなかったので断念しました。

ただ、おすすめの考え方として、「ガン保険として不動産投資を行う」というものを教えていただきました。

不動産投資はガン保険として使える！？

不動産を購入する際は、通常ローンを組みます。その際、団体信用生命保険（団信）と呼ばれる保険にほぼ間違いなく加入します。この団信は、ローンをかけた人が死亡した際などに、以後のローンが無くなるというもの。つまり、保険金が不動産ということになります。

この時に、団信の特約として「ガン保険」を組み込むことが出来ます。そうすると、がんと診断された際に、以後のローン支払いが免除されます！

このようにすることで、不動産をガン保険の代わりとして使うことが出来るようになります。

割引の案内

当ブログからSHOKENで不動産投資を行う場合は、費用の一部を割り引いてもらえることになっております！(10~30万円程度）

SHOKENでの不動産投資に興味のある方はこちらから申し込みください。

不動産投資の計算

実際の不動産価格、費用、ローン返済等から、不動産投資の計算を実際にしてみましょう。

まず、収支の項目から見てみます

家賃はわかりやすいですね。管理費が10%であれば、家賃は90%が受け取れます。

税控除はちょっとややこしくなりますが、ようは赤字分が所得とならないことで、給与所得のある人は、所得税などで引かれた税金分が戻ってきます。給与所得の有無、物件の価値や、その他経費による赤字の有無に左右されるので、見積もりが難しいです。概ね家賃収入の方が経費よりも高くなるので、初年度の諸経費分の計上が税控除では現実的なところです。

収入に対して、支出の項目が多くありますね。管理費は、この場合、SHOKENに払うものと、物件の管理会社に払うものがあります。

また、修繕積立金は金額が不明瞭です。新しい物件では安いですが、築年数がたつにつれ、価格が上がっていくので、思わぬ支出となることがあります。

ローンの支出は、利息部分しか申請できません。また、土地取得費用に関するローンの利息は経費と出来ません。

諸経費は、取得関連費用で初年度に物件価格の5~10%程度がかかります。

以下のような物件を考えます

諸経費込みで2500万円として考えてみます。

ローンを以下の条件で考えてみます。

フルローンだった場合は月82,816円の支払いになります。なかなか厳しい戦いですね…

頭金の額を変えて、色々なパターンで計算してみたものを以下に記します。

ガン保険は一時給付300万円に収入保険5万円~を付けて、その他の特約などで調整しています。不動産のローンがガン診断によって無くなる場合の保険金額に相当するガン保険に設定することは出来ませんでした。つまり、圧倒的に不動産の方が保険価値は高いです。

便宜上、ガン保険の月額支払いを、ある程度の金額が減少するように設定しました。また、最少額程度まで支払いを下げた状態からは固定しました。

もちろん、ローンを払っていた期間にも依存するので、例えば33年ローンを払った後であれば、残債は200万円程度なので、同程度の補償になります。しかしながら、多くの期間で不動産の方が圧倒的に手厚い保険となります ガンに対して不安のある人は、不動産投資をすることで手厚い補償を受けることが可能になります。

また、保険による控除が年間の上限に到達している人も、不動産を使った保険を考える1つの目安になるでしょう。今は2人に1人がガンになると言われている時代ですし、ステージ1であれば完治することもあります。

一方、団信はステージ1でも残債が無くなりますので、そういった面ではとても合理的かと思います。

ただし、不動産は築年数が経つにつれて、コストが増大していきます。したがって、10年たったら別の若い不動産に入れ替えるなどの対応が必要になってきます。

毎月利益を出したい！という方には500万円程度の頭金を準備してもらいたいところです。

100万円程度の頭金から、ガン保険としてのメリットが目立ってきますので、不動産投資を始めるなら元手は100万円程度あるほうが良いのかなと思います。

保険やガンに不安がある方は、不動産による保険も考えてみてください。下記ボタンから申し込みフォームに飛んでいただいて、送信していただければ、30万円の割引を受けることが出来ます。

新企画、不動産投資を始める企画ですが、いきなりの挫折がやってきました！

乗り越えられる壁なので、ぼちぼちとやっていきますが、今回あったことを書いてみます。

壁にぶつかる

私の妻も投資を行っているのですが、先日「不動産投資をやってみようと思う」と言ってきました。これは、前回も書いた内容です。

「ただ、元手や、妻の年収などが条件として係わってくるので、すぐには難しいかなと思っていたら、「明日、不動産屋に行くから一緒に来てもらえる？」とものすごい行動力を見せてきたので、近いうちに不動産を購入するかもしれません。」というのが前回の話

実際に話を聞きに行って、リフォーム済みの分譲マンションの一室を見学させてもらって、融資が通るかどうか確認してもらうというところまで来ました。

そして、妻の収入、職業、資産状況などを伝えて、約1週間がたった頃

「現状では融資は厳しそう」との回答があったそうです。

職業や、年収は特に問題がないそうですが、種となる資産が少ないと判断されたそうです。

預金はざっと100万円だったので、無理もないところ（実際、株等の投資用の資産を含めるともっとあるのですが）

また、今回は私の収入や資産は含めずに審査してもらいました。名義が共同、もしくは私の名義なら通ると予想されますが、妻のやる気で動いているので、挑戦してもらいました！

まぁ、その結果、現時点では融資が難しいとの判断に至ったそうです。

昨今は、銀行の融資判断は厳しくなってきています。某銀行の不正融資によるシェアハウス投資が問題になってからは特に厳しいそう。

諸経費（物件価格の6~10%）は出せる現預金は必要になりますし、そもそも物件の頭金も10%程度あることが望ましいため、今回見た物件、約2000万円の不動産入手には300~400万円の現預金が望ましいでしょう。

また、新築フルローンでやっている某社はやめたほうが良いですよというアドバイスをいただけたのが収穫！と妻は考えているようなので、まだまだ諦めていないようです。素晴らしい事です。

まずは、本などをたくさん読んで知識を身につけようと考えているようなので、また何か変化があれば報告します。

今回から新企画「不動産投資に挑戦！」を始めていきます。

企画の趣旨

私の妻も投資を行っているのですが、先日「不動産投資をやってみようと思う」と言ってきました。

私は、投資はすべきだと考えているし、不動産はミドルリスク・ミドルリターンと良い投資だと考えております。

こちらはFP嶋が考えているリスクリターンの図ですが、不動産はちょうど中間に来ます。

私もいずれ不動産をはじめたいと考えておりましたが、妻が先にやってみたいと行動を起こしだしてきたので、全力でサポートしようと考えております。

ただ、元手や、妻の年収などが条件として係わってくるので、すぐには難しいかなと思っていたら、「明日、不動産屋に行くから一緒に来てもらえる？」とものすごい行動力を見せてきたので、近いうちに不動産を購入するかもしれません。

そこで、この企画では、妻が不動産を始めるまでの記録をしていこうと考えております。

今後の展開に期待していてください。

今回は不動産の活用について解説します。

一般的に不動産の活用と言われて思いつくのは賃貸物件かなと思いますが、それ以外にもデリバティブのような金融商品もあります。

ここでは、活用の種類や、その分析方法などについてFP資格的に必要なことについて見ていきましょう。

不動産の活用方法

土地の活用方法には以下のようなものがあります。

基本的に土地を持っている前提ですが、建物を建てるのに借入金が必要になることが一般的です。等価交換、定期借地権方式は土地さえあれば、借入金がなくても活用が可能です。

不動産を活用した場合、賃貸等で収益が得られますが、この収益は不動産所得として扱われます。不動産所得として扱われるのは家賃、地代、礼金、権利金、更新料などです。

敷金や保証金は将来返還する性質のものなので、預かり金として処理します。また、借地権設定時の権利金は時価の1/2を超える金額は譲渡所得として扱われます。

一例として不動産所得の考え方を上手に示しました。

賃料として収入がありますが、そこから経費にできるものと出来ないもの、さらに、実際の収支も書いてあります。

気を付けるべきは借入金の元本部分の返済は経費にできないところです。当たり前ではあるのですが、借入金は借りた時点で、所得にならないことから、返済も支出になりません。

しかし、利息部分は経費として申請可能です。ただし、土地取得に関する負債の利息は経費申請できません。

また、設備や、建物自体は時間とともに価値が減る償却資産ですが、取得から定められた期間、定率法や、定額法によって経費として申請できます。

したがって、減価償却で赤字にはなるものの、実際の収入は残るということが良く起こります。これが不動産投資のうまみ部分になります。

不動産所得としてできた赤字は他の所得と損益通算が可能です。

しかし、不動産所得の赤字が、土地取得のための借入金の利息を超える場合は、利息部分は損益通算できません。

不動産投資の分析

不動産投資をする際に本当に儲かるのかどうか、考える必要がありますよね。

そこで、どのように物件を評価すればよいのかということについて考えていきます。不動産以外の投資でも使えますし、投資の基本的な考え方になります。

単年度分析

1年間の投資額に対する利益を求めます。単純利回りを評価する表面利回りと、利益部分について評価する正味利回りがあります。また、自己資金に対する利回りをキャッシュオンキャッシュと言います。

実際の収支として考えられるキャッシュオンキャッシュの分子はキャッシュフローと呼ばれ、この値を重視出来なければ投資は避けるべきです。

自己資金に対して、借入して投資をする場合、実際の投資額と自己資金の比率をレバレッジ（てこ）と呼びます。不動産ではレバレッジの上限は自己資金というよりも、年収で見ることが多いです。

株やFXではレバレッジは3~25倍です。海外FX等では1000倍のレバレッジも可能です。不動産は年収が高ければ、ほぼ自己資金が無くても投資できてしまいますので、レバレッジは天文学的数字になることもあります（自己資金ほぼ０の場合）。

近年は厳しくなっていますので、最低でも自己資金は100万円は必要だと思います。

・表面利回り　＝　総収入/投資金額

・正味利回り（NOI利回り）　＝　（総収入ー運営費）/投資金額　＝　純収益（Net Operating Income:NOI)/投資金額

・キャッシュオンキャッシュ　＝　（NOIー年間借入金返済額（Annual Debt Service：ADS))/自己資金

借入金に対しての評価もあります。

・借入金償還余裕率 (Debt Service Coverage Ratio：DSCR) 　＝　NOI/ADS

投資物件は基本的に表面利回りが表示されて販売されています。

しかし、考えなければならないのはキャッシュオンキャッシュです。つまりキャッシュフローがプラスになっている必要があります。

そうでなければ自己資金が削られて、いずれ破産します。これは、投資だけではなく、事業一般でそうなります。

キャッシュフローがプラスで、健全な状態であればDSCRは必ず1以上の値を取ります。

欲しい利回りから妥当な物件価格を考える方法もあります。これは直接還元法と呼ばれます。

例えば5%の利回りが欲しい状態で、収益が120万円、経費20万円の物件は、2000万円以下だと割安と判断できます。

（120万円ー20万円）　÷　0.05　＝　2000万円

長期分析

長期分析も複数あります。まずはDCF法から

DCF法

DCF法（Discounted Cash Flow）は期待利回りで現在価値を割り出し、複数年間保有した場合と手放した際の譲渡益から投資判断する方法です。

5年後の物件譲渡額1000万円、年間純収益100万円としたとき、1%の利回りを実現するためには、以下の式で計算します。

100万円÷1.01¹＋100万円÷1.01²＋100万円÷1.01³＋100万円÷1.01⁴＋100万円÷1.01⁵＋1000万円÷1.01⁵＝14,368,088円

となりますので、14,368,088円で物件を購入した場合、5年保有時の期待利回りが1%ということになります。

実際は収益が安定するとも限らず、5年後の物件譲渡がこの価格で行えるかという問題が発生します。

NPV法

NPV法（Net Present Value）はDCF法の利回りから、正味の現在価値を計算し、投資価格の妥当性を割り出す方法です。前出のDCF計算結果から考えると、現在価値が14,368,088円以下であれば、期待利回り1%投資に有利と計算できます。

NPV　=　現在価値　ー　投資額

IRR法

一方、IRR法（Internal Rate of Return Method）は投資額からNPVがゼロになる点、つまり損益分岐点となる利率を計算する方法です。1%以上の収益を得たいのであればIRR法でIRRが1%以上となる投資を行う必要があります。

5年後の物件譲渡額1000万円、年間純収益100万円としたとき、IRRは以下の式で計算します。

投資額　＝　100万円÷IRR¹＋100万円÷IRR²＋100万円÷IRR³＋100万円÷IRR⁴＋100万円÷IRR⁵＋1000万円÷IRR⁵

投資額が14,368,088円であれば、IRRは1%となります。人力で計算するのは至難の業なので、エクセルでIRR関数を使いましょう。

不動産の派生商品

実際に不動産を持つとなると多額の資金が必要になりますが、証券化された不動産商品であれば、少額の資金で扱うことができます。

不動産を担保に証券を発行した投資商品の代表的なものは不動産投資信託（J-REIT)とよばれ、証券取引所で扱われています。

なお、J-REITの投資法人は配当可能利益の90%超を分配金として支払うことで、法人税非課税等の優遇措置を受けられます。

J-REITの特徴として

• 基準価格の上昇によるキャピタルゲインが得られる
• 分配金がインカムゲインとして得られる。しばしば、他の商品より大きい
• 税務上不動産所得ではなくなり、配当所得または株式譲渡所得となる
• 少額で投資可能

積立投資としては割と優秀な商品かもしれません。

今回で不動産関係は終了です。

次回以降は最後の章、相続・事業継承です。

今回は不動産関係の税金の話をします。

不動産は取得時、保有時、譲渡時とそれぞれに税金がかかります。これらの項目はFP試験でも頻出です。しっかりと覚えましょう。

取得時の税金

不動産取得税

不動産は取得する際に都道府県によって、不動産を取得した際に固定資産税評価額の4%が課税されます。

不動産の取得方法や、有償であったか無償であったかは考慮しません。

一部特例があります。

• 住宅及び住宅用地：３％
• 宅地：固定資産税評価額の1/2
• 住宅：下図の住宅　課税標準額　-1200万円、認定長期優良住宅　-1300万円

• 45,000円または1 m²あたりの評価額×1/2×床面積×2（200 m²まで）×3%の多い方を控除

登録免許税

登録免許税は、国が課税する税金で、納税義務者は登記を受けるものです。課税標準額は以下のようになっています。

• 所有権保存登記：固定資産税評価額　0.4%
• 所有権移転登記：固定資産税評価額　2.0%
• 抵当権設定登記：債権額　0.4%
• 表示に関する登記：非課税

以下の要件を満たした場合には特例があります。

印紙税・消費税

印紙税は国が課税する税金で、代金が1万円以上の売買・請負契約書などに印紙を貼付することで納めます。貼付を忘れたとしても契約自体は有効ですが、過怠税の対象になります。

一方、消費税ですが、土地の売買代金や住宅の賃料などは非課税です。

保有時の税金

不動産は保有していることでも税金が発生します。

固定資産税

固定資産税は、市町村が課税するものです。納税義務者は1月1日時点での固定資産の所有者です。

固定資産税評価額に対し、1.4%の税金がかかります。

新築住宅特例

新築で以下の要件を満たす場合は固定資産税が1/2になります。減税の期間は一般の住宅で3年、中高層耐火建築物で5年です。長期優良住宅はそれぞれ2年延長されます。

• 居住用部分が床面積の1/2以上
• 50 m²（一戸建て以外の貸家は40 m²）～280 m²
• 床面積のうち120 m²までの部分

住宅用地特例

頻出項目です。次の図は覚えましょう。

都市計画税

都市計画事業や土地区画整理事業に使用する目的のための市町村税です。市街化区域内の土地建物所有者が課税対象です。市街化調整区域は含まれないので気を付けましょう。

課税標準宅は固定資産税評価額の0.3%です。

こちらも以下のような特例があります。

住宅用地特例と都市計画税の特例は範囲が一緒ですが、減額が異なります。しっかりと覚えておきましょう。

譲渡時の税金

不動産は譲渡時にも税金がかかります。

まず、譲渡額すべてに課税されるわけではなく、譲渡所得に課税されるということを理解しましょう。

譲渡所得は以下のように計算されます。

課税譲渡所得　＝　収入金額　－　（取得費　＋　譲渡費用）－特別控除

取得費はその名の通り、取得した時の費用ですが、取得費が不明な場合は収入金額の5%を概算取得費として計算することができます。また、譲渡費用とは仲介手数料などを指します。

税率

税率は少しややこしいです。

しかし、細かい部分も含めて頻出なので、しっかりと覚えましょう。

まず、短期譲渡と長期譲渡で税率が異なります。

短期譲渡と長期譲渡の境目は5年ですが、譲渡した年の1月1日時点で計算するため、実際は6年近い場合もあります。

つまり、取得した翌1月1日から5年経過する必要があります。

また、10年以上保有した自宅の場合では居住財産の軽減税率の特例があります。ただし、6000万円までが対象で、6000万円超は長期譲渡の税率で計算されます。

これに加えて、居住用財産の譲渡の場合には3000万円の特別控除があります。

こちらは所有期間の制限を受けません。

適用要件は

• 居住用財産である
• 譲渡相手が配偶者、直系血族、同族会社等の関係にない
• 過去2年以内に、同特例や、居住用財産買い換え特例、譲渡損失の繰り越し控除特例を受けていない
• 住まなくなってから3年目の年末までの譲渡
• 住宅を取り壊した場合は、取り壊しの日から1年以内に譲渡契約が成立している

が必要です。

見てわかるように5年を境に税率が全然違います。

このため、ある一時期に特定地域の不動産が人気になると、5年を過ぎたあたりから土地建物が出回りやすくなるという現象がみられることがあります。

居住用財産の買換え特例

簡単に言うと新しく得た居住用財産との差額が課税対象です。利益が出ていない場合は非課税です。

適用には条件があります。

譲渡資産要件

• 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超
• 通算居住年数10年以上
• 譲渡対価1億円以下
• 譲渡相手が配偶者、直系血族、同族会社等の関係にない
• 過去2年以内に、3000万円の特別控除、軽減税率の特例を受けていない

買換え資産の要件

• 譲渡前後1年を含む3年以内に取得すること
• 所得日の翌年末まで居住する見込みであること
• 建物面積が50 m²～、土地面積500 m²以内
• 築年数~20年（耐火建築物は25年）ただし、新耐震基準を満たせば良い。または、既存住宅売買瑕疵保険に加入している。

被相続人の居住用財産にかかる譲渡所得の特別控除

被相続人の居住用財産を相続や遺贈によって取得した場合、新耐震基準に適合しているか（していない場合リフォーム可）解体して売却した場合に、課税所得金額から3000万円が控除されます。

適用要件は以下の通りです。

• 昭和56年5月31日以前に建築され、被相続人の居住用財産であり、それ以外に居住者がいなかった
• 相続開始から譲渡までに貸し付け、または居住していない
• 相続があった日から3年目の12月31日までに譲渡している
• 令和5年12月31日までの譲渡である
• 譲渡対価が1億円以下

居住用財産の譲渡損失の繰り越し控除

長期保有（5年）で居住用財産の譲渡損失は、その年を含み、翌3年間他の所得から控除が可能である。

買換え時の損失であっても繰り越せる。その場合以下の要件が必要になる

譲渡資産の要件

• 土地等の面積が500 m²以内の部分が対象
• 譲渡相手が配偶者、直系血族、同族会社等の関係にない

買換え資産の要件

• 居住用部分の床面積が50 m²以上
• 返済期間10年以上の住宅ローン残高が控除を受ける年の年末時点であること
• 譲渡した翌年の年末までに取得し、居住していること

その他の要件

控除を受ける年の合計所得が3000万円以下

特定居住用財産の譲渡損失の繰り越し控除

要件として、控除を受ける年の合計所得が3000万円以下であり、譲渡契約の前日まで住宅ローン残高があることが必要です。

また、損失額の計算は実際の譲渡損失額と、住宅ローン残高ー譲渡価格のいずれか少ない方の金額が使われます。

以上で、不動産の税金関係はおしまいです。

次回はそれ以外の不動産関係の話をします。

今回からはFP試験で頻出分野の不動産での法令上の制限に入っていきます。2回に分けて解説していきます。

都市計画法

都市計画法の内訳は上図のようなものになります。

準都市計画区域は都道府県が指定します。

都市計画区域内は、さらに市街化区域と市街化調整区域に分かれます。それ以外の地域は非線引き区域ということになります。

市街化区域と市街化調整区域

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域や10年程度を目安に優先的に計画的な市街化を図る地域のことです。

一方、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域のことです。

こういった区域内で一定規模以上の土地の区画形質の変更を伴う建築物の建築は、開発行為として、都道府県知事の許可が必要になります。

建築基準法

市街化区域は以下のような用途地域が設定されています。用途地域によって建築可能な建物の用途が決まっています。

敷地が異なる用途の場合、敷地の過半を占める用途地域を全体に適用します。

また、それぞれの地域に対し、高さに関する制限があります。

具体的な数値については問われないと思いますので、高さ制限の適用についてまとめます。

ある高さから一定の角度で規制が設けられていて、それぞれ、道路側か、隣地側か、北側か（つまり南向きの家の日照のため）などで高さに関する制限が異なります。絶対高さ制限がある低層住居と田園住居には隣地斜線制限が必要ないので、設定されていません。2020年9月の試験で問われました。覚えておきましょう。

日影規制とは冬至の日に定められた時間以上の日影が出来ないよう高さ制限をするものです。

防火地域

防火上の都合によって、防火地域、準防火地域、指定の無い地域が定められています。

防火地域は複数ありますが、いくつかの防火地域が混ざっている場合、最も厳しい地域の指定を受けます。

敷地と道路の関係は頻出項目の一つです。

建物の敷地は、原則として4 m以上の道路に2 m以上接していなくてはいけません。これを接道義務と言います。昔は無かった規定なので、旗地と呼ばれる、主要な土地へ道路から細い道を通っていくような形状の土地建物は、現在の建築基準を満たさないので、立て替えることが出来ない問題があります。

また、図のように、4 m以下の道路に接する場合は、道路中心線から片側2 m取れるように土地を使わなくてはいけません。

反対側が川のように物理的に後退できない場合は、4 m取れるように下がらなくてはなりません。この、4 mを確保するための後退をセットバックと呼びます。

敷地の中には建築可能な面積が定められており、この面積の割合を建ぺい率と呼びます。

計算式は以下の通り

建ぺい率＝建築面積/敷地面積　×　100

いくつかの条件を満たした際、建ぺい率は緩和されます。

• 防火地域内で耐火建築物　+10%
• 特定行政庁が指定する角地　+10%
• 指定建ぺい率80%の防火地域内　耐火建造物　制限なし

防火地域内で耐火建造物かつ特定行政庁の指定する角地の場合は+20%になります。

建ぺい率が異なる場合は占める割合に応じて計算します。

さらに、容積率にも従う必要があります。

容積率とは敷地面積に対する建物の延床面積のことです。都市計画によって定められています。

容積率　＝　延床面積/敷地面積　×100

敷地面積の計算は前面道路が12 m未満の場合は以下の計算の容積率と、指定容積率のいずれか少ない方を採用します。

• 住居系　前面道路の幅員　×　4/10
• その他の地域　前面道路の幅員　×　6/10

FP試験では　容積率と前面道路の幅員が与えられて、計算させられることがしばしばありますので覚えましょう。

容積率においても建ぺい率同様、混合区画では比率で計算されます。

今回は以上です。次回は法律関係を学びましょう。

今回は宅地建物取引業法について見ていきます。

いわゆる宅建と呼ばれる資格を有した業者の話です。

FP試験的にはあまり出てきませんが、この後に出てくる宅地関係の法律上の制限部分は頻出です。

まずは基本を見ていきましょう。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業者とは

• 宅地建物を自ら売買、交換するもの
• 宅地建物の売買、交換、貸借の代理を行うもの
• 宅地建物の売買、交換、貸借の媒介をするもの

以上の3つを「業」として行う場合が該当します。なお、自ら貸借する場合は含まれません。

報酬額の制限

宅地建物取引業者は売買、交換を媒介する際には報酬を受け取ることができます。

この報酬額については依頼者一方からの受け取ることができる上限が設定されています。

上記の率には消費税が含まれています。400万円超の場合は簡易計算として、3%＋6万円＋税というような方法もあります。

また、依頼者の同意がある場合は、400万円以下の案件の場合は調査費用等を含めて、18万円＋税とすることができます。

媒介契約書

宅地建物取引業者に媒介を依頼する場合は、取引に関する契約書を取り交わす必要があります。

自己発見取引とは、自身で取引相手を見つけてきた場合です。つまり、仲介せずに売買しているので、仲介手数料を払わなくても良いのでは？ということになります。

一般媒介契約の際には自己発見取引で負担はありませんが、専任媒介の場合は広告料などを請求される可能性があります。また、専属専任媒介契約の場合には満額の手数料を払う必要があります。

媒介契約の有効期限は3か月ですが、一般媒介契約に関しては期限の定めがありません。

宅地建物取引士は宅地建物取引士証を提示しながら、契約の締結前までに重要事項に関する説明をしなければいけません。さらに、その説明を受けたという相手方の記名押印が必要です。ただし、相手も宅地建物取引業者であった場合はその限りではありません。

クーリングオフ

クーリングオフは法律上クーリングオフと明記されているわけではありませんが、一定の契約に限り、一定期間、説明不要で無条件で申込みの撤回または契約を解除できる法制度のことです。したがって、宅地建物取引に限ったことではありません。

宅地建物取引業の場合、一定の場所で調印された売買契約の際に、利用することができます。

買主はクーリングオフの説明書面を交付された日から8日以内に解約を申し入れる必要があります。

この場合の一定の場所とは、宅地建物取引業者の事務所や、モデルルーム、買主が指定した自宅等以外です。これらの場所で調印した場合は、買主にはそもそも購買意欲があると思われますので、誤認や断りづらい状況ではないとされ、契約解除が出来ません。

次回以降は暫く頻出項目である宅地等の法令上の制限について解説していきます。

今回からは新しい領域、不動産について解説していきます。

一言で不動産というと、土地建物の資産的な価値という感覚があるかもしれません。

FP試験では土地建物の評価や取引関係、権利、登記、法律、制限などを問われます。

特に頻出なのは防火地域関係の建ぺい率などです。ほぼ毎回問われますし、計算ができないと解けない場合もあります。

不動産とひとくくりになっていますが、様々な項目を覚える必要があります。

しっかりと覚えていきましょう。

不動産の価格

頻出項目です。覚えましょう。

まずは土地の価格の決め方から

土地の公的価格

それぞれ対応する基準日と公示価格との価格割合の関係性はしっかりと覚えておきましょう。

不動産の鑑定評価

不動産である建物は、土地とは異なり、出来てからの期間などでも値段が変わってきます。したがって、正しく評価するためにはルールが必要です。

原則として3種類の方法があります。なお、不動産の鑑定は不動産鑑定士以外には行うことが出来ません。

それぞれの方法を見ていきましょう

原価方式

原価方式は積算価格を求める方式です。

原価がわからないなと評価がしにくいため、既成市街地等ではの評価が困難な場合もあります。

取引事例比較法

分譲マンションや、一戸建ての評価に向いています。

収益還元法

対象不動産が将来生み出すと推測される純収益の現在価値の総和を還元利回りで求める方法です。

以下の2つがあります。

DCF法にはさらに正味現在価値を求めるNPV（正味現在価値法、Net Present Value Method）法と内部収益率を求めるIRR（内部収益率法、Internal Rate of Return Method）法があります。

不動産取引

まずは不動産の用語を覚えましょう。

土地の分類は地目と呼ばれています。また、面積は地積と呼ばれます。

必ずしも地目、地積と実際の用途、面積が一致しているとは限りません。

また、登記上の地番も必ずしも住居の表示と一致しません。

土地の数え方は筆（ふで）です。（例：一筆（ひとふで））

建物は種類で分類されていて数え方は個です。

次に不動産の権利関係について解説します。

所有権は不動産の所有に関する権利で、自由に使用・収益・処分が出来ます。

借地権は建物を建てる目的で自分以外に所有権がある土地を使用・収益する権利です。地上権と賃借権があります。地上権は非常に強い権利ですが、最近は設定されないことが多いようです。

一方、賃借権は土地所有者の許可のもと様々な権力を発揮します。借地権であっても、建物を登記すれば第3者に対する対抗力が発生します。

抵当権は債務者が借入金を返済することが出来なくなった際に、債権者がその不動産を競売にかけて売却した売り上げから優先的に回収する権利を言います。抵当権が設定された不動産を購入した際には、抵当権が行使され、競売にかけられてしまうと、落札者に所有権が移ってしまう可能性がある点には注意が必要です。

不動産売買の流れ

売買契約を締結した際に、買主から売り主に支払う金銭のことを手付金と呼びます。

契約履行の前であれば双方この手付金を基準に契約を解約することができます。

買主側は手付金の放棄、売り主は手付金の倍額を支払うことで契約を解除することができます。

この手付金は制限があります。

宅地建物取引業者が売り主の場合20%を超える手付金を受け取ることはできない。

また、未完成物件の売買代金の5%かつ1000万円以下または完成物件の売買代金の10%かつ1000万円以下の手付金以上の場合は手付金の保全が必要になる。

危険負担

売買契約締結から引渡しまでの際に対象不動産が何らかの理由で滅失した場合、売り主に過失がなければ買主の負担になると民法上定められている。しかし、実務的には特約として売り主側が負担することが多い。

瑕疵担保責任

対象不動産に隠れた欠陥があることを瑕疵と呼びます。もし、瑕疵があったとき、売り主側が無過失であっても瑕疵担保責任として、損害賠償請求、契約の解除に応じなければなりません。

しかし、ずーっと瑕疵担保責任を負う必要があるわけではありません。

以下のような期間があります。

不動産の登記

意外と出題される項目です。特に登記簿の権利部の話が頻出です。

不動産は一筆、一戸毎に法務局の不動産登記簿に記載されます。法律上登記のタイミングは制限されていません。通常、契約した日に登記がされます。

不動産登記簿

甲区の所有権に関する事項には差押え、買戻し特約などが該当し、乙区には賃借権、抵当権、地上権などが記載されます。

乙区に書かれた抵当権は、仮登記がなされている不動産についても設定が可能です。

権利に関する登記の抹消は利害関係がある第三者がいる場合には承諾が必要になります。

恐ろしいことですが、登記には公信力がありません。公信力とは、「登記内容が事実である」ということです。つまり、登記内容を信じて売買をする際、その登記内容が事実ではない可能性を考慮しなくてはなりません。

一方、登記内容には対抗力があります。つまり、登記をすれば第三者に対して、自分の権利を主張することができます。

登記の申請方法は

• 法務局への出頭
• 郵送
• オンライン申請

があります。

オンライン申請では12桁の登記識別情報が交付されます。

本登記が何らかの形で完備されなかった場合、登記の順位を保護するために仮登記をすることができます。その後要件を満たせば本登記になります。

法務局にはほかにも資料があります。

分譲マンション等の登記は専有部分の床面積として、内法（うちのり）面積で記載されています。一般的な分譲時点での壁内部から測る壁芯面積ではない点が注意です。

なお、不動産登記事項証明書の交付請求は誰でも可能です。

以上で不動産の基礎部分は終了です。

投資を始めるうえでどういった収入があるのかについて学びましょう。

投資の収入

皆さんの投資に対するイメージは何でしょうか。株を安い時に勝って高くなったら売る。不動産を購入し、賃貸収入を得る。どちらも立派な投資です。しかし、収入の種類が少し違います。

まず、前者の安値で買って高値で売る。差額が利益となるわけですが、こういった差額で得られる収入のことをキャピタルゲインと言います。ちなみに損失を出してしまった場合はキャピタルロスと言います。

一方、不動産による賃貸収入のような、資産の保有期間に応じて収入が定期的に得られるようなものをインカムゲインと言います。働いて得られる賃金も定期的という意味ではインカムゲインと言えます。当サイトでは自分という存在も資産であると主張しておりますが、インカムゲインを得られるという点からも優秀な資産と言えるでしょう。

投資による収入は、資産によるキャピタルゲインかインカムゲインを得ることを意味します。

資産の種類

さて、投資による収入が２種類あることがわかりました。どういった場合が該当するか見てみましょう。

まず

このように分けることができると思います。

キャピタルゲインのみ

ざっくりいうとモノです。例えば金、銀等の貴金属は保有していても金銭を生み出しません。他にも商品（石油や小麦など投資対象物）はキャピタルゲインを狙うものと言えます。

インカムゲインのみ

利子などが該当します。銀行口座にお金を入れていてもその口座を高く買ってくれる人は通常いません。通常という表現をしましたが、非合法な理由で欲しがる人がいますが、口座の売買は違法ですので絶対にキャピタルゲインを狙ってはいけません！

他にもあなた自身もインカムゲインを生み出します。一般的には給与収入です。こちらも人身売買が禁止されているのでキャピタルゲインは得られません。

キャピタルゲインもインカムゲインも得られる

株や不動産、FXなどもキャピタルゲインとインカムゲインを狙えます。株では配当と株主優待がインカムゲインに相当し、FXではスワップポイントという利子の差額が受け取れます。このスワップポイントはインカムゲインに珍しく、マイナスになることもあります。

これらの資産はインカムゲインを生み出しながら、資産価値の差額でキャピタルゲインを狙うことも出来ます。

投資対象としての優位性

では、投資としてはキャピタルゲインとインカムゲインどちらを狙うべきなのでしょうか。それぞれのメリットデメリットを見てみましょう

どちらにも一長一短、投資家の価値観によってどちらを選ぶべきか変わってきます。ファイナンシャルプランナーとしておすすめするのはインカムゲイン狙いで、長期間資産を積み上げていくことでしょうか。20年もすれば働かなくても大丈夫な程度のインカムゲインが得られるようになります。

しかし、これは一面的な考え方なので、FP嶋個人としては、インカムゲイン狙いの長期積み立てと、短期のキャピタルゲイン狙いの投資を組み合わせていくのが良いと思います。キャピタルゲインで得た利益をインカムゲインを生む資産に回せると効率よく、不労所得と資産を増やしていけるはずです。

具体的な戦略についてはまた投稿します。

それは正しい考え方だと思いますが、ここに是非加えてほしいのがあなた自身です。スキルや能力と言い換えても良いでしょう。あなたという存在は、あなたにとって存在するだけで資産なのです。ただし、どの程度の資産であるのかについては定量が不可能です。

しかし、資産形成は可能です。ただし、大きな資産を形成しようと思ったら、それなりの投資をしなくてはなりません。これは一朝一夕にはできないものなのです。
しかし、断言します。資産の形成は正しく行えば誰にでも出来ることです。たとえ、それがスキルであっても金融資産であってもです。

資産形成の基本

資産形成の基本、それは…

これだけです。ただし、これを実現する方法が無数にあります。順番は前後しますがそれぞれ見てみましょう。

節約

支出を減らす節約は、収入を増やせない段階では非常に有用です。一般的な支出としての改善点は携帯代金や、保険などの毎月定額で支出するものを改善したり、ポイント還元など小さいけれど確実に節約できるものが重要です。

収入増と積み立て

次に積み立てですが、言い換えるならば、長期間一定の収入です。収入を増やすには転職や、副業、兼業、投資などがあります。また、上記節約によって生まれたお金も収入の一つとして考えることができます。様々な方法で得られた収入のうち、一部分を継続的に取り分けていく行為を積み立てと言います。

長期複利

最も重要なのはこちら長期複利です。かのアインシュタインも人類最大の発明とよんだと言われています。複利効果は絶大で、例えば年1％の利息であっても、100%つまり資産が倍になるのに100年ではなく約72年と指数関数的に増加させることが可能になります。この複利効果を最大限に得るためには、とにかく早く始めることが重要です。

これらの手法を駆使して資産を形成していきましょう！というのが私が提示する「資産形成学」です。このサイトを通じて皆さんが資産を形成できるようになることを願っています。